La V.E.F.A
( Vente en l'Etat Futur d'Achèvement)

La V.E.F.A (Vente en l'état futur d'achèvement), ou
"achat sur plan", est un des contrats les plus utilisés
en matière d'achat neuf

L’article 261- 3 du Code de la Construction et de l’Habitation indique que « Ainsi qu'il est dit à l'article 1601-3 du code civil la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.

Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux ».

Ainsi, le vendeur choisit librement l’architecte et les entreprises qui vont intervenir. Il signe les conventions avec eux et effectue la réception des travaux qu’ils ont dirigés ou faits, même ceux exécutés à la suite des réserves faites lors de la réception. L'acquéreur ne peut donc prendre aucune initiative dans la conduite des travaux, le vendeur étant seul lié par les devis et marchés.

La V.E.F.A est régie par la loi n° 67-3 du 3 janvier 1967 modifiée ainsi que par les articles L. 261-1 et suivants et R. 261-1 et suivants du Code de la Construction et de l'Habitation. Le logement vendu peut être un appartement (c’est le cas le plus courant) ou une maison individuelle (cas des lotissements ou des copropriétés horizontales).

Signature d'un contrat de réservation ou contrat préliminaire.

Il s'agit du contrat par lequel un acheteur réserve l'achat éventuel d'un logement à un constructeur/promoteur (le vendeur) en lui fournissant un dépôt de garantie.

Mentions obligatoires du contrat de réservation (qui doit en plus clairement mentionner les clauses suspensives de la vente) :

- la surface habitable approximative : elle sera recalculée d'une façon précise une fois la construction réalisée
- le nombre de pièces principales
- l'énumération des pièces de service, dépendances et dégagement
- la situation dans l'immeuble ou dans le lotissement
- la qualité de la construction, au moyen d'une note technique sommaire annexée au contrat
établissant la nature et la qualité des matériaux et des éléments d'équipement, et indiquant, le cas échéant, les équipements collectifs qui présentent une utilité pour la partie d'immeuble vendue - le prix prévisionnel de vente et, le cas échéant, ses modalités de révision
- la date à laquelle le contrat de vente définitif pourra être conclu
- s'il y a lieu, les prêts que le promoteur déclare faire obtenir à l'acquéreur (montant, conditions, nom du prêteur)
- les conditions légales relatives au dépôt de garantie (reproduction littérale des articles R.261-28 à R.261-30 du Code de la Construction et de l'Habitation)

Les droits de l'acheteur (du réservant):

Le droit de rétractation.

La possibilité, pour un acquéreur non professionnel, de se rétracter durant un délai de sept jours. Ce délai court à compter du lendemain de la - première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception contenant le contrat de réservation, ou de sa remise en main propre contre récépissé. L’acquéreur doit se rétracter dans les mêmes règles.

Le droit de réflexion :

Lorsque le contrat de vente n’a pas fait l’objet d’un contrat préliminaire et qu’il est établi directement par le notaire, l’acquéreur dispose également d’un délai de réflexion de sept jours selon les mêmes modalités que le droit de rétractation.

Le dépôt de garantie :

Montant :

si le délai de la vente est inférieur à un an, le montant du dépôt de garantie doit être inférieur ou égal à 5 % du prix prévisionnel prévu

si le délai de la vente n’excède pas deux ans, il doit être inférieur à 2% du prix prévisionnel prévu au-delà de deux ans, aucun dépôt n'est exigé.

Restitution du dépôt de garantie lorsque :

- le prix de vente excède de plus de 5 % le prix prévisionnel
- le montant de l’immeuble prévu ou de la partie d’immeuble est inférieur à 10 % au moins des prévisions mentionnées initialement
- la valeur de l’immeuble ou de la partie d’immeuble est inférieure à 10 % au moins des prévisions mentionnées initialement
- l’un des équipements prévus initialement ne doit pas être réalisé

ou encore que :

- le réservataire se rétracte dans le délai de sept jours après réception du contrat préliminaire
- le réservataire demande l’application de la condition suspensive relative à l’obtention du ou des prêts nécessaires (article L.312 16 du code de la consommation).

Sauf contestation du vendeur, le délai de restitution du dépôt de garantie est de trois mois à compter de la demande faite au vendeur par lettre recommandée. Il est intégral, sans retenue ni pénalité.

Si par contre le réservataire refuse de signer l'acte définitif sans motif légitime, il perd son dépôt de garantie.

Signature du contrat de vente définitif.

Ce deuxième contrat est conclu une fois le programme de construction déterminé, lorsque la construction peut commencer. Le texte du projet d'acte de vente doit être envoyé au réservataire par lettre recommandée avec accusé de réception au minimum un mois avant la date de signature. A partir de là, le promoteur ne peut plus modifier le contenu du contrat sans l'accord de l'acquéreur.

Mentions obligatoires du contrat :

Il doit être conclu par acte authentique chez un notaire et doit contenir:

- la description de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendue
- le prix, ses modalités de paiement et de révision éventuelle
- les délais de livraison
- la garantie d'achèvement ou de remboursement souscrite par le promoteur.

Dans ce type de vente, le paiement est échelonné en fonction de l'avancement des travaux sans pouvoir dépasser un pourcentage du prix total de vente, dépôt de garantie compris. Cet échelonnement légal (sauf cas particulier) est le suivant :

- 35 % du prix lorsque les fondations sont achevées
- 70 % à la mise hors d'eau (pose de la toiture et réalisation de l'étanchéité des terrasses)
- 95 % lorsque les travaux sont achevés, le solde de 5% étant payable à la livraison

Des pénalités en cas de retard de paiement de l'acheteur sont souvent prévues dans le contrat. Elles ne peuvent pas dépasser 1 % par mois de retard de la somme à verser.
Le montant des intérêts étant faible, le promoteur peut aussi faire insérer une clause de rupture automatique du contrat en cas d'absence de paiement, avec versement au vendeur d'une indemnité forfaitaire qui ne doit pas être supérieure à 10 % du prix de vente initial.

Une clause résolutoire du contrat est également prévue. Elle a pour effet de faire annuler le contrat en cas de non-respect des obligations de l'acquéreur. Toutefois, cette clause résolutoire ne joue qu'un mois après un commandement de payer resté infructueux, l'acquéreur pouvant pendant cette période saisir le juge afin d'obtenir des délais de paiement.