Achat immobilier neuf et avantages fiscaux : ce qu'il faut savoir
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L’achat d’un bien immobilier neuf permet de bénéficier d’avantages fiscaux, souvent cumulables, qui permettent d’optimiser votre investissement, notamment en réduisant son coût à l’achat. Dans le cas d’un investissement locatif, les avantages fiscaux de l’immobilier neuf permettent aussi d’optimiser son rendement en augmentant vos revenus locatifs nets. Voici les informations essentielles à connaître sur les avantages fiscaux mis en place pour valoriser un investissement dans l’immobilier neuf.
Consultez également nos conseils pour investir dans l’immobilier neuf.
La loi Pinel
La loi Pinel concerne les investissements locatifs dans l’immobilier neuf. Ce dispositif très avantageux a pour objectif de valoriser ce type d’investissement immobilier tout en redynamisant le marché locatif. Les critères d’éligibilité sont les suivants :
- Le logement doit être neuf, soit parce qu’il n’a jamais été occupé, soit parce qu’il est en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ;
- Il doit respecter les dernières normes techniques et environnementales en vigueur (RT 2012, et la RE 2020 depuis le 01/01/22) ;
- Vous devez investir dans une zone géographique éligible par la loi ;
- Le montant de l’investissement est plafonné à 300 000€ (cumulés sur l’année civile, dans la limite de 2 logements par an).
- Depuis 2021 : les maisons individuelles neuves ne sont plus éligibles à un investissement Pinel.
Fonctionnement et avantages de la loi Pinel
Concrètement, la loi Pinel permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôts sous réserve de s’engager à louer leur bien pour une période de 6 ans, renouvelable jusqu’à 12 ans, et selon les modalités suivantes :
- Réduction d’impôt de 12% du montant de l’investissement pour une location de 6 ans, soit jusqu’à 36 000€ ;
- Réduction d’impôt de 18% pour une location de 9 ans, soit jusqu’à 54 000€ ;
- Réduction d’impôt de 21% pour une location de 12 ans, soit jusqu’à 63 000€.
Ainsi, vous pouvez choisir un engagement locatif de 6 ou 9 ans au départ, renouvelable jusqu'à 12 ans, par période triennale.
Pour en apprendre plus sur la loi Pinel et ses avantages, découvrez notre guide complet sur le sujet !
2022 : Dernière année pour profiter pleinement de la Loi Pinel
Bien que la Loi Pinel est le principal dispositif d'investissement dans l'immobilier neuf aujourd'hui et qu'il est acté qu'il le restera jusqu'à fin 2024, ses avantages seront progressivement réduits.
Ainsi, au lieu de bénéficier d'une réduction d'impôt de 21% sur 12 ans en 2022, vous ne bénéficierez que de 17,5% en 2023, et de "seulement" 14% en 2024.
Alors si vous songez à investir dans l'immobilier, l'année 2022 semble est tout à fait propice à passer à l'action pour continuer à bénéficier des meilleurs taux de la Loi Pinel, mais aussi des taux d'intérêts au plus bas des organismes de crédit.
> Pour connaitre tous les taux de la Loi Pinel après 2022, vous pouvez lire notre article dédié.
Les zones et plafonds de loyers
Les biens immobiliers neufs éligibles au dispositif Pinel sont également soumis d’une part à des conditions de localisation, et d’autre part à des conditions de plafonnement de loyer. Ce zonage n’empêche cependant pas d’avoir un vaste choix de biens éligibles et d’opportunités.
Voici un tableau récapitulatif de ce zonage pour l'année 2022 :
Zone | Description | Plafond de loyer |
A Bis | Paris et sa petite couronne | 17,62€/m² |
A | Île de France, Côte d’Azur et zone frontalière Suisse | 13,09€/m² |
B1 | Agglomérations de plus de 250 000 habitants, comme par exemple Toulouse et Montpellier | 10,55€/m² |
B2 | Communes de plus de 50 000 habitants bénéficiant d’un agrément préfectoral | 9,17€/m² |
Pour calculer le loyer plafonné de votre logement, il faudra également ajouter un coefficient multiplicateur, calculé selon la formule suivante, et ne devant jamais dépasser 1,2 : 0,7 + (19/Surface utile).
Exemple : Pour un appartement d'une surface utile de 50m² à Toulouse (zone B1) :
- Le coefficient sera de 0,7 +(19/50) = 1,08.
- Le loyer plafonné sera de 10,55 x 1,08 x 50 = 569,7€.
Pour en savoir plus, vous pouvez également consulter :
- Notre dossier complet sur la loi Pinel.
- Notre article : Acheter pour louer, est-ce rentable ?
Les autres avantages fiscaux de l’immobilier neuf
L’exonération de taxe foncière
Lors de l’achat d’un logement neuf, que ce soit en investissement locatif ou pour votre résidence principale, vous pouvez bénéficier de l’exonération partielle ou totale de votre taxe foncière pendant les deux premières années qui suivent l’achèvement des travaux de construction.
Ce dispositif, avantageux pour les contrats VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), débute au 1er janvier qui suit l’année d’achèvement des travaux. l'exonération sera en principe totale, sauf si la commune dans laquelle se trouve le bien décide de ne pas exonérer sa part de taxe foncière. Dans ce cas, l’exonération sera partielle et concernera la part départementale ainsi que la part régionale.
Les frais de notaire réduits
Dans l’immobilier neuf, les frais de notaire sont réduits comparés à l’immobilier ancien. Ils se situent entre 2 et 3% pour l’immobilier neuf contre 7 à 8% pour l’immobilier ancien.
Ainsi, par exemple, pour un bien immobilier coûtant 200 000€, et en prenant l’exemple d’un taux de 3% si le bien et neuf, et 8% si le bien est ancien, les frais de notaire s’élèveront à :
- 6 000€ pour un logement neuf ;
- 16 000€ pour un logement ancien.
Le statut LMNP
Le statut de location meublée non professionnelle (LMNP) permet de bénéficier d’avantages fiscaux de deux manières :
- En amortissement : vous pouvez amortir jusqu’à 90% du prix de revient de votre bien et bénéficier d’une déduction fiscale ;
- En l’associant à la loi Censi-Bouvard : vous bénéficiez d’une réduction d’impôts de 11% du prix du bien sur une durée de location de 9 ans minimum.
Il est également possible de profiter du statut LMNP à l’issue d’un dispositif Pinel, afin de prolonger vos avantages fiscaux et la bonne rentabilité de votre investissement. Attention toutefois, les deux dispositifs ne sont pas cumulables.
Le déficit foncier
Lorsque les frais et charges liés à votre bien immobilier locatif (travaux d’entretien ou de réparation, frais de copropriété, assurances, intérêts d'emprunt etc.) sont supérieurs au montant du loyer que vous percevez, vous êtes dans une situation de déficit foncier.
Vous pouvez alors déduire ce déficit de votre revenu imposable global, dans la limite de 10 700€/an. Si votre déficit dépasse ce montant, vous pouvez alors le reporter sur vos revenus de l’année suivante. L’autre grand avantage de ce dispositif est qu’il n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales.
Le promoteur immobilier : un choix déterminant
Pour l’achat d’un bien immobilier neuf, il est essentiel de choisir soigneusement le promoteur immobilier qui va vous accompagner dans votre projet. Ce dernier sera votre interlocuteur privilégié et vous accompagnera tout au long du processus d’investissement.
Nous vous conseillons de privilégier un promoteur immobilier local. En effet, le promoteur local a une connaissance accrue et experte de la ville ou de l’agglomération dans laquelle il exerce son activité et propose ses projets immobiliers neufs, adaptés à la ville et au marché.
Ainsi, en plus d’être à même de vous proposer des biens et opportunités plus personnalisées, il pourra mieux vous conseiller sur votre investissement, en fonction du secteur où vous souhaitez investir, de ses caractéristiques, en adéquation avec votre profil d’investisseur et vos besoins.
Dans le cadre d’un investissement immobilier dont l’objectif est de bénéficier d’une réduction d'impôts et/ou d'une plus value intéressante sur le projet, l’achat immobilier neuf éligible à la loi Pinel reste la solution la plus souvent conseillée. Elle est en effet la loi la plus avantageuse pour optimiser votre investissement et votre patrimoine immobilier, en plus de vous octroyer d’autres avantages fiscaux (exonération de taxe foncière etc.).
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