Comment réduire ses impôts en 2019 grâce à l’immobilier ?

Mercredi 11 septembre 2019

 

Réduire ses impôts et alléger la pression fiscale subie, c’est le souhait de beaucoup de foyers en France. Plusieurs solutions existent et permettent de réduire ses impôts : faire des dons à des associations, investir dans la culture ou encore le patrimoine. Mais la solution numéro 1 reste, de loin, d’investir dans l’immobilier neuf. Loi Pinel, dispositif LMNP, et autres : petit tour d’horizon sur les dispositifs existants pour réaliser la meilleure opération.

 

Que vous investissiez dans l’immobilier neuf ou ancien, plusieurs dispositifs de défiscalisation existent et vous permettrons de réduire vos impôts selon le modèle qui vous correspond le mieux. Tous ces dispositifs ont en commun des bénéfices loin d’être négligeables : ils incitent à investir pour réduire vos impôts, mais surtout participent à répondre à différents objectifs tels que la constitution de votre patrimoine, percevoir des revenus complémentaires ou encore préparer votre retraite ou l’avenir de vos descendants. En revanche, chaque dispositif à ses différences dont il faut tenir compte avant d’acheter.

Le dispositif Pinel, la location meublée non-professionnelle (LMNP) sont les deux principaux dispositifs en vigueur en 2019 pour un investissement immobilier dans le neuf.

 

La loi Pinel

Le dispositif Pinel est certainement le plus connu d’entre tous. Le dispositif d’adresse aux personnes souhaitant investir dans un bien immobilier neuf visant à être loué. Investir avec la loi Pinel vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts dans le cas d’un achat d’un bien immobilier neuf, exclusivement, que vous louez sur une durée variable de 6, 9 ou 12 ans. Par conséquent, l’achat doit être contracté avec un promoteur ou un constructeur dans le cadre d’un achat dit en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).

Investir avec la loi Pinel vous permet de réduire vos impôts jusqu’à 21% du prix d’achat du logement. L’investissement en lui-même est plafonné à 300 000€, ce qui dans le cas d’un engagement sur 12 ans, vous permet de réduire vos impôts de 63 000€ (soit 5250€/an).

La location meublée non-professionnelle (LMNP)

Ce dispositif vieux de plus de 60 ans est l’une des niche fiscale les plus connue en France. Il s’adresse principalement aux personnes souhaitant préparer leur retraite tout en générant des bénéfices au fil des années de location à un tiers. L’investissement dans un bien meublé non professionnel est un investissement souvent fait sur le long terme, qui induit de conserver le bien sur plusieurs dizaines d’années. La valorisation du bien se créé avec le temps.

L’investissement en LMNP vous permet donc d’être propriétaire d’un bien immobilier meublé tout en percevant des revenus locatifs non imposés et en récupérant la TVA à 20% ! Vous pouvez également déduire les charges liées à la gestion et les intérêts de votre emprunt. Afin de mener à bien un projet d’investissement en LMNP, deux points sont à prendre en considération lors de votre réflexion :

  • Pour bénéficier de ces avantages, il faut acheter un bien immobilier neuf
  • Les revenus générés ne doivent pas excédés 23 000€ par an pour le propriétaire ou + de 50% de ses revenus globaux par an

 

L’investissement en LMNP concentre donc plusieurs avantages comme le fait de devenir propriétaire (en règle générale, ce sont les petites surfaces qui sont préférées pour ce type d’investissement), percevoir des revenus locatifs tous les mois, amortir les frais d’ameublement, et enfin bénéficier d’un logement prêt à vivre pour l’avenir.

 

Le dispositif Malraux

Ce dispositif concerne uniquement les biens acquis dans l’ancien. Il permet en général de réaliser un investissement immobilier dans un quartier historique d’une grande ville. Les investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôts calculée à partir du montant des travaux réalisés :

  • Une réduction de 30% (plafonnée à 120 000€) pour des travaux réalisés dans un immeuble situé sur un Site Patrimonial Remarquable (SPR).
  • De 22% de réductions d’impôt (plafonné à 88 000€) si les travaux sont réalisés dans un immeuble SPR et accompagnés d’un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine validé.

Cependant ce dispositif très singulier a l’inconvenant de ne pas être accessible à tous. Premièrement car le prix d’achat du bien est relativement plus élevé que les logements neufs et proportionnellement important en fonction de la ville où l’investissement est réalisé. Aussi, un logement où les travaux sont nombreux peut rapidement faire exploser la note bien au-delà des plafonds de défiscalisation prévus, ce qui comporte un risque pour le projet. Enfin, les avantages liés à l’achat d’un appartement neuf ne sont donc pas valables sur ce type de produit, comme par exemple les frais de notaire réduit ou la possibilité d’un prêt à taux 0%.

Le dispositif Denormandie

Une nouveauté de cette année 2019 et très peu connue (à juste titre ?). Ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôts pour l’achat d’un appartement ancien à rénover, dans un quartier dégradé, visant à être offert à la location. Ce dispositif est relativement contraint : l’investissement est limité à 300 000€ par an et dans la limite d’un prix au m² plafonné à 5500€. Ajoutez à cela le fait que les travaux doivent représenter au moins 25% du total de l’investissement soit 75 000€ minimum pour un investissement à 300 000€.

Sur un modèle similaire à la loi Pinel, vous pouvez donc réduire vos impôts selon les échelons suivants :

  • 12% pour 6 ans de location
  • 18% pour 9 ans
  • 21% pour 12 ans

 

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