Immobilier neuf : accédants bien présents, forte demande toujours constatée… mais des stocks insuffisants

Mardi 11 juin 2019

Une forme d’atterrissage du marché du neuf se précise. Celle-ci sera douce, si l'on en juge par les niveaux de ventes toujours importants. La dernière étude sur l’immobilier résidentiel du Crédit agricole note par ailleurs plusieurs tendances lourdes sur les profils des acheteurs, les dispositifs de soutien et les niveaux de stocks.

Accédants et investisseurs font part égale pour acheter du logement neuf en France

L’étude immobilier résidentiel du Crédit Agricole, note que, sur l’année 2018 « la répartition entre ventes aux investisseurs et ventes aux accédants se modifie, à respectivement 50 % et 50 % contre 54 % et 46 % en 2017. »

Face à ce constat d’un rééquilibrage entre types d’acheteurs, une explication ressort : les investisseurs sont plus sensibles aux changements bien qu'ils continuent de faire confiance dans la pierre, tandis que les accédants à la propriété bénéficient toujours d’éléments favorables, comme le prêt à taux zéro (moins disant dans les zones non tendues, avant de disparaître en 2020), les dispositifs d'accession à la propriété à prix maîtrisé, notamment existant à Toulouse et Montpellier, ainsi que des conditions d’emprunt propices (taux bas, faible apport demandé, allongement des durées possible, etc.).

Autre vérité, les ventes. Celles-ci restent, en rythme annuel, à un très haut niveau (128 000 ventes de logements neufs en 2018) comparé aux meilleures années antérieures.

Une attente du « choc de l’offre » du plan ELAN, pour reconstituer les stocks de logements neufs

Une autre donnée clé qui ressort de l’étude est la faiblesse du stock net disponible de logements neufs (30 000 unités), malgré un encours de logements neufs à la vente toujours stable. Les observateurs et experts du marché immobilier neuf imputent cette réalité à différentes difficultés, qui ont tendance à s’additionner, à savoir :

  • Foncier cher et rare,
  • Multiplication des recours,
  • Difficulté d’obtention des permis de construire,
  • Poids des normes,

Les anticipations sur les mises en vente vont de pair (-3,9 % dès 2019) avec la contraction du stock, de même que les prévisionnels sur la construction : mise en chantier et dépôt de permis (-8 % prévu en 2019) se contractent.

A cela, l’étude (et de nombreux experts) oppose le « choc d’offre » attendu avec le plan ELAN gouvernemental, qui devrait stimuler notamment les cessions de foncier. Mais les effets devraient « se mesurer de façon graduelle en 2019/2020 » souligne prudemment l’étude du Crédit Agricole.

Recentrage des dispositifs de soutien, conjoncture, capacité d’achat : tout ce qu’il faut anticiper

Alors qu’il apparaît que le marché de l’immobilier neuf va continuer de muter, les changements intervenus et à venir sur les dispositifs de soutien à l’achat de logement neuf va encore y contribuer.

Le recentrage du dispositif de la Loi Pinel et sa fin en zone non tendue, dès 2018, a ainsi eu un effet certain sur les acheteurs. Sans parler des effets de la conjoncture,  fragile et changeante  : un élément qui pèse de façon certaine sur les décisions d'investir dans la pierre.

Au-delà, c’est bien l’évolution de la capacité d’achat de ces acheteurs et l'évolution des prix de l'immobilier neuf qui vont en grande partie conditionner la tenue future du marché immobilier neuf.

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