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Le fonctionnement des crédits pour un achat dans l’immobilier neuf

Publié le 25 janvier 2021 et mis à jour le 25 janvier 2021

Vous êtes intéressés par un achat sur plan dans le cadre d’une VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ? Vous le savez certainement déjà, il s’agit d’un bien immobilier qui vous sera livré dans plusieurs mois ou quelques années par un promoteur ou un constructeur de maisons individuelles. Saviez-vous que ce genre d’achat ne se finançait pas de la même manière qu’un bien existant classique ?

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Les caractéristiques d’un financement de Vente en l’État Futur d’Achèvement

En effectuant un achat sur plan, vous n’obtenez pas la totalité de votre crédit immobilier en une seule fois. Vous devez effectivement payer progressivement, en suivant l’avancement des travaux.

Le premier règlement se fait au moment de la réservation.

  1. Si l’acte de vente intervient dans l’année, vous devez verser un dépôt de garantie de 5 %.
  2. Si l’acte de vente intervient au-delà de 2 ans, le dépôt de garantie d’élève à 2 % (voire 0 %).

De facto, la majorité des promoteurs exigent des dépôts de garantie forfaitaire, coûtant généralement moins de 3 000 €.

Suivant les directives de l’architecte, le promoteur fait des appels de fonds, également en fonction de l’avancement des travaux. Votre banque répondra donc à ces appels de fonds et débloquera graduellement le crédit pour la VEFA.

Étant donné que vous ne payez pas la totalité du prix du bien immobilier au début de l’achat, comme d’ordinaire, voici comment se répartissent les paiements :

  • Vous versez 35 % du prix (maximum) à l’achèvement des fondations.
  • Vous versez 70 % à la pose de la toiture.
  • Vous payez 95 % du prix une fois la construction achevée.
  • Vous payez les 5 % restants au moment de la livraison du bien pour compléter le paiement (100 %).

Vous avez le choix de rembourser le crédit VEFA dès le déblocage du ou des prêts, ou commencer à rembourser à partir de la remise des clés (paiement différé).

Avant de prendre une décision, vous devez étudier minutieusement votre situation financière. Le choix du remboursement peut dépendre du montant de votre apport ou d’autres dispositifs fiscaux comme la loi Pinel, par exemple.

Le remboursement

Payer dès le début

Vous optez pour un remboursement immédiat ? Alors le montant que vous devez rembourser mensuellement est estimé à nouveau par la banque à chaque appel de fonds.

Toutefois, rembourser dès le départ peut présenter un problème par rapport à vos dépenses. En effet, durant la construction du bien, vous avez bien votre loyer à payer. Ajouter le remboursement du crédit au paiement mensuel de ce loyer peut être une décision risquée. D’où l’importance de bien évaluer votre trésorerie avant toute chose.

Vous devez savoir que c’est votre apport personnel que la banque débloque en priorité. Donc, si votre apport est d’un montant élevé, vos mensualités seront moins importantes. Cela vous permettra de cumuler votre loyer avec le remboursement du crédit VEFA.

Payer en différé

Au contraire, un paiement différé est préférable si votre apport n’est pas assez important. Les banques proposent plusieurs solutions pour un paiement en différé (partiel ou total). Vous commencerez donc à rembourser votre crédit immobilier une fois le financement débloqué en totalité.

Cela vous évitera de suffoquer par un manque de finances. En effet, si le remboursement de ce dernier n’est requis qu’à la livraison de votre nouveau logement (différé total*), vous n’aurez plus besoin de payer de loyer ! Le paiement différé est actuellement l’option la plus souvent choisie pour un achat de bien en VEFA.

*Lorsque vous décidez de ne payer ni le capital ni les intérêts jusqu’à la livraison de votre nouveau bien immobilier, il s’agit d’un différé total.

Ce qu’il faut savoir sur les intérêts intercalaires

Saviez-vous que les déblocages de financement engendraient des frais ? Il s’agit plus exactement des « intérêts intercalaires ».

De quoi s’agit-il exactement ?

D’un point de vue général, le paiement en différé ne concerne que le remboursement du montant de que vous avez emprunté. Toutefois, vous devez savoir que des intérêts (les intérêts intercalaires) sont déjà inclus dans le capital prêté par la banque.

Les intérêts intercalaires sont calculés en fonction du taux d’intérêt sur le capital débloqué. Le montant que vous devez payer par mois est donc considérablement en dessous de la mensualité totale du crédit.

Néanmoins, il faut constater que plus les travaux avancent, plus la somme des intérêts est élevée, car la banque débloque de plus en plus de fonds à chaque fois. Vers la fin de la construction, vous devrez donc payer un montant d’intérêts intercalaires s’élevant presque à 80 % de la mensualité. Cette période peut donc vous paraître un peu difficile. Fort heureusement, cela ne dure pas longtemps.

Payer les intérêts intercalaires en différé

Vous pouvez également opter pour un différé total et ne rembourser le capital et les intérêts qu’au déblocage total du capital prêté par la banque, selon Pretto, courtier immobilier en ligne.

Attention, notez bien que le différé total n’est pas gratuit, étant donné que les intérêts impayés durant la construction sont accumulés par la banque !

Ils augmenteront donc le montant de votre crédit. Quant au montant des intérêts intercalaires, plus la date de livraison de la maison ou de l’appartement est loin dans le temps, plus il sera élevé.

Bon à savoir : les divers types de crédit (prêts classiques ou aidés) peuvent être associés avec les mécanismes de différé partiel ou total.

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