Le dispositif de la loi Pinel présente deux avantages majeurs : accéder à la propriété et se construire un patrimoine immobilier avec ou sans apport, et bénéficier d’une réduction d’impôt significative.
Cependant, pour en bénéficier, les propriétaires s’engagent à ne pas dépasser un plafond de loyer maximum défini chaque année selon plusieurs critères : la surface utile du logement, le barème défini par le gouvernement, et un coefficient multiplicateur. Ce plafond de loyer est très important, notamment dans le calcul de rentabilité de votre investissement Pinel.
Rassurez-vous, le calcul n’est pas si compliqué. Dans cet article, nous vous donnons en détail tous les éléments dont vous avez besoin pour calculer facilement et rapidement le plafond de loyer de votre logement, avec les formules de calcul détaillées et la manière de procéder étape par étape.
La formule de calcul du plafond de loyer Pinel est la suivante : Loyer mensuel maximum (hors charges) = Surface Utile x Coefficient Pinel x Barème Pinel
Pour calculer ce plafond de loyer Pinel, il faut donc d’abord déterminer la surface utile du logement, puis calculer le coefficient Pinel. Seul le barème Pinel est donné et consultable sur le bulletin officiel des finances publiques.
Pour calculer la surface utile de votre logement, la formule est la suivante : Surface utile = Surface Habitable + (Surface des Annexes/2)*
*dans la limite de 8m2
Voici les éléments dont votre logement peut être doté et qui sont considérés comme des annexes, donc à prendre en compte dans le calcul de la surface utile :
D’autres surfaces extérieures telles que les parkings, jardins etc. ne sont quant à elles pas considérées comme des annexes entrant dans le calcul de la surface utile.
Les annexes figurant dans la liste ci-dessus doivent par ailleurs répondre à deux autres critères pour être prises en compte dans le calcul de la surface utile :
En bref, la surface utile de votre logement a un impact dans le calcul de votre plafond de loyer Pinel. Il est donc important de choisir le bon logement Pinel pour optimiser la rentabilité de votre investissement.
Pour déterminer quel sera votre coefficient multiplicateur, appliquez la formule suivante : Coefficient multiplicateur = (19/S*) + 0,7
*S représente la surface utile de votre logement. Le coefficient multiplicateur est plafonné à 1,2. Ainsi, si vous obtenez un résultat supérieur à 1,2, vous devrez appliquer ce coefficient maximum.
Enfin, le dernier élément dont vous aurez besoin pour calculer le plafond de loyer de votre logement est le barème défini dans le cadre de la loi Pinel. Il définit des loyers plafonds par m², répartis en fonction des zones d’éligibilité du dispositif Pinel.
En 2024, ce barème est le suivant :
- Zone A bis : 18,89 € / m² ;
- Zone A : 14,03 € / m² ;
- Zone B1 : 11,31 € / m² .
Voici également le détail des différentes zones, pour que vous puissiez déterminer à quelle zone appartient la ville, commune ou agglomération dans laquelle se situe votre logement :
- Zone A bis : Paris et les 76 communes de la petite couronne ;
- Zone A : L’Île de France, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération Genevoise ;
- Zone B1 : Toutes les villes et agglomérations de plus de 250 000 habitants, y compris la grande couronne parisienne, ainsi que des villes telles que Saint-Malo, La Rochelle, Annecy, Bayonne, la Corse, Chambéry, etc.
Par exemple, chez Urbis Réalisations, nous proposons des projets immobiliers neufs en VEFA dans les agglomérations de Montpellier (zone A) et Toulouse (zone B1).
Ce découpage par zone permet d’appliquer des barèmes mieux ciblés pour répondre aux besoins du marché tout en facilitant l’accession à la propriété pour les investisseurs et l’accession au logement pour les locataires ayant des revenus modérés.
Pour plus d'informations, découvrez notre article "où investir en Pinel".
Admettons que vous ayez investi dans un appartement neuf T2 de 45m² ayant une terrasse de 8m² à Montpellier. Voici les différentes étapes de calcul de votre plafond de loyer Pinel pour ce logement.
L’appartement possède une annexe, à savoir la terrasse de 8m². Le calcul sera donc le suivant :
Surface utile = Surface Habitable + (Surface des Annexes/2) = 45 + (8/2) = 49 m².
Maintenant que vous avez votre surface utile, vous pouvez calculer le coefficient multiplicateur comme suit :
Coefficient multiplicateur =(19/S) + 0,7 = (19/49) + 0,7 = 1,087
Montpellier et son agglomération appartiennent à la zone A. Selon le barème 2024 des plafonnements des loyers, le plafond à appliquer à votre calcul final est de 14,03 €/m².
Le calcul final se présente comme suit :
Ainsi, en 2024, vous ne devrez pas dépasser un loyer de 747,2 €/mois pour que votre logement reste éligible au dispositif Pinel. Notez que ce montant est un maximum à ne pas dépasser, mais que vous pouvez tout à fait, si vous le souhaitez, appliquer un loyer plus faible pour booster son attractivité ou respecter les prix du marché local.
N’oubliez pas, également, de réévaluer votre plafond de loyer chaque année. En effet, les barèmes sont mis à jour tous les ans par le gouvernement. Il conviendra donc de vérifier que le loyer appliqué ne dépasse pas les plafonds d’une année sur l’autre, même si, le plus souvent, les barèmes sont revus à la hausse.
Enfin, les plafonds de loyers ne tiennent aucun compte du nombre de locataires. Que vous louiez à une personne seule, un couple ou une famille nombreuse, le loyer maximum à ne pas dépasser reste le même.
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