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Où investir en Pinel ?

Publié le 3 juillet 2020 et mis à jour le 6 juillet 2020

Lorsque vous commencez à définir votre projet d’investissement sous le couvert du dispositif Pinel, il est primordial de se questionner sur la ville dans laquelle vous allez investir. En effet, la loi Pinel a divisé le territoire en plusieurs zones, qui définissent en partie la rentabilité potentielle de votre investissement.  

À chaque zone est associé un plafond de loyer applicable, ce qui impacte donc les revenus locatifs que vous percevrez durant votre période de défiscalisation. Alors quelles sont les différentes zones Pinel ? À quel plafond de loyer correspondent-elles ? Comment aborder ce point au moment de calculer votre rentabilité ? Ce sont les questions auxquelles nous allons apporter des réponses dans cet article. 

Si vous souhaitez en savoir plus, vous pouvez aussi consulter nos autres articles de conseil en investissement immobilier. 

Où investir en loi Pinel : Les zones géographiques éligibles 

Seules les communes appartenant aux trois zones définies par le gouvernement permettent à celles et ceux qui investissent dans un bien immobilier locatif d’en bénéficier. 

 Voici comment sont définies les trois zones d’éligibilité à la loi Pinel : 

  • La zone A bis : elle concerne la ville de Paris et les 29 communes de la petite couronne parisienne. 
  • La zone A : elle concerne les agglomérations d’Île-de-France, ainsi que la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, et le Genevois français. 
  • La zone B1 : elle concerne les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, et certaines communes où les loyers sont considérés comme élevés, comme par exemple La Rochelle, Annecy ou Saint-Malo. 

À titre d’exemples, Montpellier appartient à la zone A, comme indiqué, tandis que Toulouse et son agglomération appartiennent à la zone B1 

Attention : Depuis le 1er janvier 2020, La zone B2 n’est plus éligible au dispositif ; il en est de même pour la zone C depuis le 1er janvier 2018. 

Les plafonds de loyer du dispositif Pinel 

Investir-loi-pinel

 

Les zones Pinel telles que définies sont associées à un plafond de loyer exprimé en €/m² Ce montant tient compte à la fois du niveau de ressources des futurs locataires potentiels et des prix du marché.  

Il doit permettre pour chaque zone de rendre les logements accessibles, le tout sans sacrifier la rentabilité pour l’investisseur. Un plafonnement des loyers au plus juste couplé aux avantages de la réduction fiscale permet d’atteindre cet objectif. 

Actuellement, les plafonds de loyers sont définis comme suit : 

  • Zone A bis : 17,43 €/m² 
  • Zone A : 12,95 €/m² 
  • Zone B1 : 10,44 €/m² 

Si vous souhaitez calculer le montant plafond du futur loyer de votre logement, il faudra également ajouter à la formule un coefficient, lui-même calculé en fonction de la surface de votre logement. La formule du coefficient est la suivante : 0,7 + (19/S) où S représente la surface utile du logement (la surface utile étant la surface habitable + la surface extérieure / 2).

 

Exemple de calcul : 

Vous avez investi dans un appartement T2 de 50 m² avec une terrasse de 10m² (= 55m² de surface utile), à Montpellier avec la loi Pinel. Montpellier appartenant à la zone Pinel A, son loyer est plafonné à 12,95€/m² majoré du coefficient suivant : 0,7 + (19/55) = 1,045 que l’on peut arrondir à 1,05. 

Voici la formule complète pour calculer votre loyer plafonné : 

Plafond zone A x Surface utile x Coefficient = 12,95 x 55 x 1,05 = 747,86 €/mois. 

 

Les conditions de ressources des locataires 

Comme votre loyer en Pinel sera soumis à un plafonnement, les ressources de vos locataires seront, elles aussi, plafonnées.  

Au moment de rechercher des locataires, vous devrez veiller à ce que leurs ressources ne dépassent pas les plafonds présentés dans le tableau suivant (le cas échéant, vous risquez de perdre vos avantages liés au dispositif) : 

  Zone A bis Zone A Zone B1
Personne seule 38 465€ 38 465€ 31 352 €
Couple 57 489 €  57 489 €  41 868 € 
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 75 361 €  69 105 €  50 349 € 
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 89 976 €  82 776 €  60 783 € 
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 107 053 €  97 991 €  71 504 € 
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 120 463 €  110 271 €  80 584 € 
Personne seule ou couple ayant cinq personnes à charge 13 421 €  12 286 €  8 990 € 

 

Comment choisir la zone Pinel où investir ? 

De prime abord, vous êtes certainement tenté d’investir dans une zone A ou A bis. Dans la mesure où les plafonnements de loyer sont plus hautil est vrai que vous pouvez prétendre à des revenus locatifs plus élevés. Mais un plafond de loyer élevé induit également un prix de l’immobilier proportionnel.

C’est notamment le cas si l’on compare la zone A Bis, correspondant globalement à Paris, avec Montpellier qui est en zone A : pour des plafonds de loyer respectivement à 17,43€/m² et 12,95€/m², le prix moyen d’un T2, par exemple, est de 500 000€ à Paris là où il est à “seulement” 200 000€ à Montpellier. 

Ces données impactent donc directement le rendement de votre investissement ; au même titre d’ailleurs que le taux d’occupationla simplicité à trouver un locataire, etc. qui doivent aussi être prien considération au moment de choisir où investir en loi Pinel. 

L’Occitanie : meilleure région pour investir en Pinel 

Région connue pour son dynamisme, l'Occitanie est l’une des régions les plus prisées de France pour les investissements immobiliers.

Les investisseurs choisissent l’investissement immobilier neuf en Occitanie pour deux raisons principales : un taux d’occupation élevé et la possibilité de profiter des avantages fiscaux offerts par la loi Pinel. Leurs deux villes favorites où investir dans l’immobilier neuf sont Toulouse et Montpellier. 

Investir à Toulouse 

La ville rose voit chaque année plusieurs milliers de nouveaux habitants venir s’installer intramuros ou dans son agglomération.  

La demande locative étant constamment très forte, les projets en immobilier neuf sont nombreux, et très appréciés des investisseurs, notamment car cela leur permet de bénéficier des avantages liés au dispositif Pinel (possibilité d’acheter sans apport, réduction d’impôt). 

Vous êtes à la recherche d’un projet immobilier neuf pour investir en loi Pinel ? Découvrez les projets immobiliers neufs que nous proposons chez Urbis Réalisations, promoteur immobilier à Toulouse et son agglomération. 

Investir à Montpellier 

Montpellier est également une ville idéale pour investir dans l’immobilier neuf en Pinel, en Occitanie. Son premier atout est sa situation géographique. Proche de l’Espagne et de la ville de Marseille, Montpellier attire chaque année de nombreux nouveaux habitants. Avec ses trois universités qui en font le 7ème pôle universitaire français, Montpellier attire également beaucoup d’étudiants. 

Vous êtes à la recherche d’une belle opportunité pour investir en loi Pinel à Montpellier ? Découvrez les projets immobiliers neufs que nous proposons chez Urbis Réalisations, promoteur immobilier à Montpellier et son agglomération. 

 

Les conseillers Urbis Réalisations sont des professionnels locaux de l’immobilier : ils sont à même de vous accompagner dans votre réflexion de projet d’investissement immobilier si vous en avez besoin 

Grâce à notre connaissance approfondie du marché local, nous vous proposerons nos conseils, nos services, ainsi que des projets immobiliers adaptés à vos besoins. N’hésitez pas à nous contacter pour que nous discutions ensemble de votre projet d’investissement. 

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