Comment bien choisir son logement Pinel ?

Pour que votre investissement en loi Pinel soit réussi, avec un retour sur investissement optimisé et pérenne, le point clé sera de bien choisir votre logement neuf. Comment déterminer quel type de logement choisir ? Quels critères prendre en compte dans vos recherches ? Quel est le meilleur moment pour acheter ? Voici tous nos conseils pour bien choisir votre logement Pinel. 

Calculez votre budget d’investissement 

La première étape incontournable pour bien choisir votre logement Pinel s’applique à tous les types d’investissements immobiliers, à savoir : définir avec le plus de précision possible quel sera votre budget d’investissement. 

C’est ce budget qui déterminera ensuite quels seront les critères à prendre en compte dans vos recherches de logement (surface du logement, gamme de prix, emplacement etc.). Pour calculer votre budget d’investissement, vous devrez vous poser les questions suivantes : 

• Avez-vous une épargne qui pourra servir d’apport (en sachant que dans le cadre d’un investissement Pinel, l’apport n’est pas obligatoire) ? Sinon, souhaitez-vous mettre en place une épargne ? 
• Quel est votre capacité d’emprunt, pour quelles mensualités, sur quelle durée ? 
• Quel est le montant de vos impôts à réduire (ou effacer) ? 

Pour en apprendre plus sur le prêt immobilier pour un investissement Pinel, découvrez cet article.

Pour déterminer votre capacité d’emprunt, vous pouvez effectuer des simulations de crédit en ligne qui, bien qu’approximatives, pourront déjà vous donner une idée et une gamme de prix pour commencer vos recherches. Vous pouvez également faire une simulation plus précise directement avec votre conseiller financier. 

Quels critères de recherche prendre en compte ? 

Voici les principaux critères à prendre en compte lorsque vous commencerez à concrètement rechercher votre futur logement neuf sous loi Pinel. Gardez à l’esprit que pour certains critères, il vous faudra raisonner en vous mettant à la place de vos futurs locataires, et que leurs critères ne sont pas nécessairement similaires aux vôtres. Les autres critères de recherche seront quant à eux soumis à vos contraintes de budget et du taux de retour sur investissement (TRI) souhaité. 

La surface et le prix 

Votre budget d’investissement vous donnera une idée de fourchette de prix dans laquelle rechercher votre logement, ou du moins un maximum à ne pas dépasser. N’oubliez pas aussi que le prix aura un impact direct sur votre TRI, il faut donc le prendre en compte dès le départ dans vos calculs. 

La surface, elle aussi, aura un impact sur votre TRI puisqu’elle est prise en compte directement dans le calcul du plafond de votre loyer. La difficulté sera donc de trouver le juste équilibre entre budget, prix, et surface pour avoir un retour sur investissement qui soit optimisé. N’hésitez pas à demander conseil pour cette étape. 

Pour vous aider à calculer le TRI de votre projet immobilier, nous mettrons à votre disposition notre simulateur d'investissement Pinel !

Les avantages de ce simulateur :

• Simulez autant de projets que vous souhaitez ;
• Faites varier les indicateurs un a un pour trouver LE bon projet ;
• Calculez le TRI de votre investissement ;
• Pas de stockage de vos données sensibles.

L’attractivité 

L’attractivité de votre logement est l’un des critères les plus importants. Il dépend cependant de nombreux critères. Si quelques-uns sont incontournables, comme par exemple une accessibilité facilitée aux transports en communs ou aux commerces essentiels, d’autres dépendent directement de vos futurs locataires. 

Par exemple, un étudiant privilégiera un logement petit mais fonctionnel, dans une résidence proche de son université. Un couple avec enfant, quant à lui, privilégiera un logement un peu plus grand (T2 ou T3), proche des écoles et des commerces. 

L’idée ici est donc de cibler un ou plusieurs profils de locataires, et de choisir ensuite le logement qui aura la plus grande attractivité selon ces profils. Choisissez également un « public cible » qui soit en adéquation avec votre projet.  

Pour reprendre notre exemple du logement étudiant, il présente l’avantage de répondre à une forte demande, mais présente l’inconvénient d’un fort turnover et de périodes creuses (vacances scolaires).  

Les projets d’aménagements urbains 

Lorsque vous aurez déjà sélectionné un ou plusieurs logements ou programmes immobiliers selon les critères déjà évoqués, renseignez-vous afin de savoir s’il y a des projets d’aménagements urbains dans les zones où se situent les logements qui vous intéressent. 

Implantation de nouveaux commerces, réaménagement des lignes de transport en commun, aménagements d’espaces verts etc., tous ces éléments peuvent ajouter de l’attractivité à votre logement, et à terme en augmenter la valeur.  

En revanche, si des projets sont en cours ou sur le point d’être mis en œuvre, cela peut avoir l’effet inverse, les locataires pouvant être effrayés par l’idée de devoir emménager dans un logement avec des travaux à proximité. 

Ainsi, en cas de projets d’aménagements urbains en cours, l’idéal serait que la date de fin des travaux coïncide avec la date de livraison de votre logement neuf. 

Logement neuf Pinel en VEFA : quand acheter ? 

Beaucoup de futurs investisseurs se demandent quel est le meilleur moment pour acheter un bien immobilier neuf en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) éligible au dispositif Pinel. En d’autres termes, vaut-il mieux investir au début ou à la fin d’un programme d’investissement immobilier ? 

En réalité, les deux solutions présentent chacune leurs avantages et leurs inconvénients. Votre choix se fera donc en fonction de vos préférences. En effet, un programme immobilier VEFA en début de commercialisation vous offrira un choix plus large, puisqu’il y aura encore beaucoup de logements libres.  

En revanche, un programme en fin de commercialisation implique un choix restreint, mais une date de livraison beaucoup plus proche, ce qui vous permet aussi de mener à bien votre projet plus rapidement et de bénéficier plus vite de la réduction d’impôt liée au dispositif Pinel. 

Bien choisir votre promoteur immobilier 

Pour bien choisir votre promoteur immobilier, commencez par vous assurer de sa fiabilité. Pour cela, plusieurs solutions sont possibles, comme par exemple rechercher des avis clients sur internet. Vous pouvez aussi vous renseigner sur leurs anciens programmes immobiliers et contacter des propriétaires ou locataires pour les interroger. Les salons dédiés à l’immobilier sont également une bonne opportunité pour récolter des informations sur le sérieux et le professionnalisme du ou des promoteurs qui vous intéressent. 

Outre la fiabilité, privilégiez si possible un promoteur immobilier local. Les promoteurs nationaux proposent des programmes immobiliers sur tout le territoire. Cependant, une connaissance approfondie du marché immobilier local est indispensable, surtout pour un investissement dans l’immobilier neuf sous loi Pinel.  

Un promoteur immobilier local pourra vous faire bénéficier de son expertise afin de vous accompagner tout au long de votre projet, et vous permettre de choisir l’investissement le plus rentable pour vous. 

Chez Urbis Réalisations, nous accompagnons nos clients dans la mise en œuvre et l’aboutissement de leurs projets immobiliers neuf en loi Pinel sur les agglomérations de Montpellier et Toulouse.  

En tant que promoteur immobilier local, nous faisons bénéficier à nos clients de notre expertise et concevons des programmes immobiliers adaptés à la fois au marché local, aux besoins des investisseurs et de leurs futurs locataires. Pour plus d’informations, n’hésitez pas à nous contacter.