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Investir dans l’immobilier vous permet de réduire vos impôts. Comment ? En bénéficiant d’un abattement fiscal grâce à l’achat d’un bien immobilier neuf dans l’une des zones définies par l’état.

La Loi Pinel permet de réduire vos impôts sur le revenu jusqu’à 63 000€. Comment profiter des avantages fiscaux de la Loi Pinel ? Comment faire les bons choix d’investissement ? Quels sont les points qui méritent votre attention ? Toutes les réponses se trouvent dans ce guide sur la Loi Pinel.

Qu’est-ce que la loi Pinel et quel est son fonctionnement

Les grands principes de la Loi Pinel

La Loi Pinel est un dispositif d’investissement dans l’immobilier neuf, connu en particulier pour permettre de réduire ses impôts sur le revenu.

Cette loi (décrite dans l’article 199 novovices) en vigueur depuis le 1er septembre 2014 est un dispositif incitatif permettant d’investir dans un bien immobilier neuf à usage locatif. L’objectif du gouvernement est de soutenir la construction de logements dans des zones où le marché locatif est particulièrement tendu, en proposant aux particuliers d’investir dans un logement neuf. En contrepartie de votre investissement, l’État vous octroie la possibilité de réduire vos impôts jusqu’à 63 000€, en fonction de votre investissement et de votre durée d’engagement.

Depuis 2014, plus de 150 000 logements ont été déclaré en Pinel, prouvant le réel intérêt des particuliers pour ce dispositif relativement accessible et bénéfique.

L’économie d’impôt réalisée se traduit par un taux, déterminé par votre durée d’engagement, appliqué sur le montant de votre investissement :

  • Vous réduisez vos impôts de 12% du prix du logement pour un engagement de 6 ans ;
  • De 18% du prix du logement pour un engagement de location de 9 ans ;
  • De 21% du prix du logement pour un engagement de location de 12 ans.

Par exemple, pour un investissement de 200 000€ sur 9 ans, vous réduisez vos impôts de 36 000€ (200 000€*18%).

Votre période d’engagement est renouvelable deux fois sans conditions, mais ne peut excéder 12 ans (renouvelable deux fois dans le cas d’un engagement initial de 6 ans donc). Le dispositif Pinel est plafonné à 300 000€ d’achat par an, répartit sur 2 logements maximum par an. Vous pouvez dépasser cette limite si vous le souhaitez, mais toute somme au-delà de 300 000€ ne sera pas comptabilisée dans le calcul de votre taux de réduction.

Note : vous pouvez également investir en Pinel avec une SCI, découvrez notre article à ce sujet pour en apprendre plus.

La loi Pinel a été renouvelée jusqu’en 2024. Cependant, l’avantage fiscal dont vous pourrez bénéficier sera revu à la baisse à partir de 2023, jusqu’à la date d’échéance du dispositif. Ainsi, les derniers bénéficiaires de la loi Pinel ne pourront espérer plus de 14% de réduction sur leur investissement de 12 ans, soit 42 000€ maximum de réduction d’impôt au lieu de 63 000€ à ce jour. Plus d’informations sur notre article dédié.

Découvrez notre article qui traite des grandes étapes d'un investissement immobilier avec la loi Pinel.

Les avantages de la loi Pinel

La loi Pinel offre plusieurs avantages au-delà de vous permettre de réduire vos impôts. Voici les avantages que vous offre la loi Pinel : 

  • Investir sans apport : le dispositif Pinel est largement soutenu par les banques du fait qu’il soit sécurisé, pérenne et rentable. Ainsi, vous n’avez pas la nécessité de présenter un apport pour votre projet d’investissement locatif en loi Pinel ;
  • Constituer un patrimoine : vous devenez propriétaire d’un logement qui sera donc une source de revenus ou de capital en cas de revente. Vous vous constituez un patrimoine solide et transmissible en investissant dans la pierre, qui ne pourra que prendre de la valeur avec le temps ;
  • Préparer sa retraite : à la suite de votre période d’engagement, vous pouvez user de votre bien immobilier comme vous le souhaitez. Continuer à percevoir des revenus locatifs, revendre votre bien pour bénéficier du capital qu’il représente ou encore habiter le logement à titre de résidence principale ou secondaire ;
  • Protéger ses proches : En créant du patrimoine transmissible, vous avez la possibilité d’assurer à vos descendants la propriété d’un bien immobilier représentant un capital important. Aussi, l’assurance prêt vous protège vous et votre famille des accidents de la vie.

Qui peut bénéficier de la loi Pinel ?

Tous les contribuables français peuvent bénéficier de la loi Pinel pour leur projet d’investissement locatif dans l’immobilier neuf.

Dès lors que vous payez vos impôts en France, vous êtes éligible au dispositif Pinel. Il ne vous restera plus qu’à évaluer si cela fait sens d’investir. De manière générale, il est conseillé aux contribuables de réaliser un investissement Pinel dès qu’ils payent 2400 €, ou plus, d’impôts par an et par foyer.

Vous pouvez aussi investir en prévision d’une hausse de votre imposition ou simplement pour une autre raison comme le fait de se constituer un patrimoine immobilier.

À découvrir : Le guide de la loi Pinel avec Urbis Réalisations

Les conditions de la loi Pinel

Au-delà de votre titre de contribuable, le dispositif Pinel est régi par plusieurs conditions. Peu contraignantes, ces conditions peuvent néanmoins vous faire perdre vos avantages si elles ne sont pas respectées. Les conditions imposées par la loi Pinel concernent à la fois le logement, mais aussi à vos futurs locataires. Explications : 

Les conditions d’achat

Le logement acheté doit répondre à deux conditions principales :

  • Le Logement doit être acheté en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement), ou neuf* ;
  • Il doit se situer dans l’une des zones définies par l’État, appelées communément « Zones Pinel).

Pour bénéficier des avantages du dispositif Pinel, vous devez aussi veiller à acheter un bien qui se situe dans l’une des zones définies par la loi. De manière générale, ces zones correspondent aux agglomérations majeures du territoire français.

* L’État considère qu’un logement est neuf dès lors qu’il n’a jamais été habité.

Les conditions de location

En tant que bailleur, vous devez veiller à respecter plusieurs conditions de location et veiller à ce que vos locataires les respectent aussi :

La liste peut vous paraitre longue, mais en général, il ne s’agit que de simples formalités.

Où acheter un appartement neuf pour investir en Pinel ?

Les zones Pinel

Pour profiter des avantages de la Loi Pinel, vous devez acheter un bien immobilier neuf dans l’une des zones définies par l’État. Ces dernières correspondent aux zones où le marché locatif est le plus tendu en France, soit les principales agglomérations ainsi que le littoral méditerranéen et la frontière franco-suisse. 

À chaque zone correspond un plafond de loyer qui, une fois associé au bien dans lequel vous aurez investi, définira le loyer (hors charges) que vous pourrez appliquer à votre logement. Le loyer est une donnée importante du calcul de votre projet d’investissement. En effet, il a un important rôle à jouer dans la rentabilité de votre investissement Pinel.

Les meilleures villes pour investir en Pinel

Tous les ans, un palmarès des meilleures villes où investir est publié. Ce dernier tient compte de beaucoup de paramètres comme le développement démographique, la santé économique, … et le marché immobilier bien-sûr. Plusieurs villes figurent régulièrement en tête de ce classement, comme Toulouse, Rennes, Bordeaux ou encore Montpellier.

D’autres paramètres, étroitement liés au dispositif Pinel sont pris en compte : les plafonds de loyers applicables, associés aux prix de l’immobilier définissent en grande partie si un investissement Pinel sera rentable ou non. Par exemple, investir dans un bien à Paris où le plafond de loyer est de 17,43€/m2 peut sembler attractif étant donné que ce même plafond est fixé à 10,44€ à Toulouse. Seulement, le prix moyen au m2 d’un appartement à Paris étant de ± 12 000€ et de ± 4600€ à Toulouse, le rapport prix d’achat/loyers perçus sera en faveur de l’appartement à Toulouse.

De manière générale, la région Occitanie attire les investisseurs de par son dynamisme économique et sa croissance démographique. Des entreprises comme Airbus à Toulouse, l’industrie pharmaceutique à Montpellier ou encore les universités des principales villes occitanes attirent chaque année de plus en plus de monde, rendant le territoire propice à un investissement immobilier.

Découvrir nos programmes en Loi Pinel à Montpellier

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Les pièges à éviter quand on investit avec La Loi Pinel

Qu’il s’agisse de votre premier investissement ou non, que vous soyez à l’aise avec des projets d’investissement ou pas, ne vous lancez pas tête baissée dans un projet d’investissement locatif Pinel. Bien que le dispositif Pinel soit attractif et rentable, la principale cause d’échec est le manque de réflexion autour du projet. Afin de bien mener votre projet, prenez le temps d’étudier et de comprendre les différents paramètres et n’hésitez pas à demander conseil.

Voici les principaux pièges à éviter lorsque vous souhaitez investir dans l’immobilier neuf en Loi Pinel :

  • Ne pas se faire accompagner par un professionnel: conseiller en patrimoine ou conseiller spécialisé Pinel chez un promoteur immobilier, plusieurs personnes peuvent vous accompagner pour investir sereinement ;
  • Mal calculer sa réduction Pinel : chacun a des besoins différents et à chaque besoin correspond un projet. Prenez le temps de calculer le montant que vous avez besoin de défiscaliser afin de choisir le projet et le logement qui correspondent le mieux ;
  • Négliger l’emplacement au prix d’un prix plus compétitif : un prix compétitif est attractif, rien à redire. Mais ne privilégiez pas ce dernier par rapport à un bon emplacement ! Bien que vous ayez la sensation de faire une bonne affaire sur l’instant, ce choix pourrait mettre votre projet en péril en cas de vacance locative prolongée et/ou répétée… ;
  • Ne pas négocier son crédit immobilier : c’est un levier majeur de votre projet. Plus les conditions de votre prêt vous seront favorables, plus votre investissement sera rentable ;
  • Ne pas tenir compte du plafond de votre niche fiscale : en France, votre niche fiscale est plafonnée à 10 000€ par an et par foyer. Si vous avez d’autres investissements en cours, il est préférable de vous rapprocher d’un conseiller pour vous proposer le projet le plus adéquat.

Vous l'aurez compris, il est très important de choisir le bon logement pour réussir son investissement Pinel.

Pour vous aider dans ce choix, nous avons créé un simulateur d'investissement Pinel afin d'évaluer la rentabilité de votre investissement.

Voici les avantages de ce simulateur :  

  • Simulez autant de projets que vous souhaitez ;
  • Faites varier les indicateurs un a un pour trouver LE bon projet ;
  • Calculez le TRI de votre investissement ;
  • Pas de stockage de vos données sensibles. 

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Comment déclarer son investissement Pinel aux impôts ?

Il revient à l’investisseur de déclarer lui-même son investissement auprès de l’administration fiscale afin de bénéficier des avantages du dispositif. La première déclaration est la plus importante et est celle qui demande le plus d’attention. Il est primordial de remplir les bons documents et de renseigner les bonnes informations ! Une mauvaise saisie peut vous faire perdre vos avantages. Mais ne vous inquiétez pas, rien n’est compliqué, soyez simplement attentif.

Par la suite, vous devrez déclarer vos revenus chaque année afin de dresser votre bilan foncier et continuer à bénéficier de votre réduction d’impôt.

Si vous n’êtes pas à l’aise ou que vous avez peur de faire des erreurs dans votre déclaration Pinel, vous pouvez vous faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine ou un conseiller Urbis. Vous pouvez également suivre notre guide pour remplir votre déclaration fiscale.

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Vous souhaitez réduire vos impôts ?

Découvrez notre guide sur l'investissement immobilier avec la loi Pinel ! Nous vous expliquons les principes de cette loi et nos conseils pour réaliser un investissement locatif réussi !

Télécharger le guide

FAQ Loi Pinel

Mon investissement peut-il être plus qu’un simple produit de défiscalisation ?

Le principal objectif d’un investissement locatif n’est pas uniquement d’obtenir une bonne rentabilité. Si la rentabilité reste bien sûr primordiale, l’investissement immobilier d’une manière générale est un projet qui s’envisage sur le long terme, avec un objectif de constitution de patrimoine. Outre vos futurs revenus locatifs, un bien immobilier de qualité et choisi avec soin vous permettra également de vous constituer un patrimoine pérenne, pour éventuellement préparer votre retraite, et plus tard transmettre ce patrimoine à vos descendants. Par ailleurs, en cas de projet à moyen terme incluant la revente de votre bien, vous pourrez réaliser une plus-value, elle aussi dépendante de la qualité du bien choisi au départ.

Mon bien sera-t-il facile à louer ?

La facilité avec laquelle vous pourrez louer votre bien et surtout augmenter au maximum son taux d’occupation dépend surtout des caractéristiques de la ville dans laquelle vous allez investir, et parfois du quartier choisi. Si vous optez pour une ville dynamique comme Toulouse ou Montpellier, votre bien sera facilement loué, indépendamment du type de locataire que vous ciblez. Quoi qu’il en soit, gardez en tête que les dispositifs de défiscalisations visent à stimuler la construction de logement neuf dans des villes où la demande est plus élevée que l’offre. Le risque de ne pas louer votre logement est donc relativement faible.

Est-ce que je peux louer à un proche ?

Oui, aucun texte de loi n’interdit de louer votre bien immobilier à l’un de vos proches, ascendants ou descendants. En plus de l’aspect patrimonial de ce type d’investissement, louer son appartement à un proche peut être pratique et avantageux. Cependant, il faut respecter certaines conditions :

  • Le membre de votre famille ne doit pas faire partie de votre foyer fiscal ;
  • Le prix du loyer doit rester raisonnable et proche des prix moyens du marché ;
  • Le locataire ne pourra pas percevoir d’aide au logement.

Faut-il déléguer la gestion de mon appartement à une agence ?

Confier la gestion locative de votre bien à une agence immobilière présente de nombreux avantages, dont votre tranquillité d’esprit et beaucoup moins de contraintes à gérer vous-même au quotidien. En confiant la gestion à une agence, vous vous dispensez également de certains risques comme par exemple les loyers impayés. Cependant, si vous optez pour cette solution, les frais d’agence seront à intégrer dans le calcul de la rentabilité nette de votre investissement locatif.

Dois-je revendre mon appartement ?

Tout dépend de votre projet ! On pourrait penser que comme pour tout investissement immobilier, l’objectif final d’un investissement locatif est de réaliser une plus-value sur le prix d’achat. Seulement voilà, en fonction des évolutions du marché et de vos projets, ce n’est pas toujours possible. Vous pouvez également faire le choix de ne pas le vendre.

Si vous décidez de vous en séparer, revendre votre appartement moins cher que vous ne l’avez acheté ne signifie pas que votre investissement n’a pas été rentable et que vous en sortez perdant, bien au contraire. N’oubliez pas que le calcul de la rentabilité d’un investissement locatif doit être global et prendre en compte toutes les entrées et sorties d’argent, à savoir :

  • Les loyers perçus
  • Les avantages fiscaux (loi Pinel etc.)
  • Le crédit immobilier (qui peut être renégocié par la suite)
  • Etc.

Tous les avantages liés aux revenus locatifs et aux dispositifs de défiscalisation immobilière peuvent largement compenser une éventuelle moins-value. Mieux encore, la revente de votre bien pourrait vous permettre d’accéder à de nouvelles opportunités pour un nouveau projet d’investissement immobilier, où vous pourriez de nouveau bénéficier des mêmes avantages, et ainsi de suite.

Comment évaluer la rentabilité de mon projet ?

Pour évaluer la rentabilité de votre projet d’achat d’un appartement pour le louer, vous devrez tenir compte des rentrées et des sorties d’argent tout au long de votre période d’investissement. Voici les principaux éléments à prendre en compte :

  • Le prix d’achat
  • Le prix du loyer perçu
  • Les frais et charges (taxe foncière, charges non récupérables, frais de gestion etc.)
  • Le ou les dispositifs de défiscalisation immobilière dont vous pourrez bénéficier
  • Le crédit immobilier
  • Votre apport personnel éventuel
  • Une marge tenant compte du taux d’occupation du logement

Il est difficile d’évaluer avec précision la rentabilité d’un projet, dans la mesure ou quelques points sont incertains, comme par exemple l’inflation des loyers, une éventuelle négociation sur votre crédit immobilier, ou encore le prix de revente de votre bien. Globalement, la rentabilité brute moyenne d’un investissement immobilier locatif en France varie entre 4% et 7%.

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