L'Occitanie, région leader de l'immobilier locatif selon le Crédit Foncier !

Jeudi 20 septembre 2018

Il ne fait pas de mystère que le marché immobilier des grandes métropoles comme Toulouse ou Montpellier reste tendu et la demande locative très forte. Les deux capitoales occitanes sont parmi les plus privilégiées pour réaliser un investissement locatif gagnant dans un appartement !  La dernière enquête du Crédit Foncier sur l'investissement locatif laisse par ailleurs apparaître de grandes tendances, entre évolutions des profils d'investisseurs, financements plus longs et motivations fiscales et patrimoniales.

Toulouse, Montpellier et leurs agglomérations : les zones où il fait bon investir pour louer

Plus du quart des investissements dans l'immobilier locatif en France - 27 % exactement - est réalisé en région Occitanie. Déjà en tête des régions françaises en 2010 (22 %), l'Occitanie confirme donc avec éclat sa place de leader pour l'immobilier locatif. Et ce sont les métropoles - Toulouse et Montpellier - ainsi que leurs agglomérations, qui en tirent le plus partie, selon l'enquête sur l'investissement locatif du Crédit Foncier : 43 % des investisseurs privilégient en effet ces 2 grandes villes pour réaliser leur placement, tandis que 37 % d'entre eux privilégient des villes moyennes.

Les métropoles cochent donc toutes les cases stratégiques et cumulent les avantages lorsque la décision d'investir dans un appartement neuf pour louer est prise : faible taux de vacance sur le marché, plus value potentielle forte, placement patrimoniale privilégié, etc.

Des appartements neufs de qualité pour louer, et économiser en impôts

71 % des investisseurs ayant fait le choix de l'immobilier neuf pour investir le reconnaissent sans détour : leur motivation à investir dans l'immobilier neuf locatif est d'abord fiscale. Comme le rappelle cet article intitulé Acheter pour investir, une telle décision doit se mûrir et s'organiser. Il faut savoir que la plupart des investisseurs s'appuient de fait sur les dispositifs fiscaux incitatifs mis en place, principalement celui issu de la Loi Pinel. Contre des loyers plafonnés et une obligation de louer sur une durée de 6, 9 ou 12 ans, les déductions d'impôts sont conséquentes (jusqu'à 21 % du prix du bien).

Mais les appartements neufs achetés pour du locatif, sous dispositif Pinel, doivent aussi respecter des normes qualité drastiques, comme la RT 2012. Ce niveau d'exigence en font des placements patrimoniaux non négligeables, à long terme. L'aspect patrimonial est d'ailleurs cité par 48 % des investisseurs pour expliquer leur décision d'investir dans du locatif neuf. Le moyen de compléter sa retraite, sur long terme, est ensuite cité par 40 % d'entre eux.

Investir sans aucun apport, avec des taux bancaires bas

Ils sont près de 66 % des clients du Crédit Foncier à avoir agi de la sorte, au cours du premier semestre 2018 : ils ont acheté et investi dans un appartement neuf pour le mettre en location, sans aucun apport personnel. Six ans auparavant, en 2010, ils n'étaient que 58 % à avoir acheté de cette façon. Afin de lisser encore davantage l'investissement dans le temps, sans grèver son budget, la durée moyenne de prêt s'est allongée d'un an entre 2015 et 2018, favorisé par les taux bancaires bas pratiqués. La durée moyenne d'emprunt est ainsi de 20 ans et 10 mois.

Autre enseignement sur le profil des acheteurs : une large majorité des dits investisseurs ne possède qu'un logement en location et 11 % d'entre eux ne sont pas propriétaires de leur résidence principale, au moment de leur achat locatif dans du neuf.

Quant au tarif d'achat médian du logement neuf pour du locatif, il s'établit, selon l'enquête du Crédit Foncier, à 170 000 € (- 3% sur un an), tandis que la surface moyenne s'établit à 45 m2, pour deux pièces (+ 10 % de surface en 5 ans).

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