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Investir dans le neuf
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Vous avez pour projet d’acheter un logement dans l’immobilier neuf, mais les démarches de votre achat sont encore un peu floues pour vous ? Nous allons vous détailler les principales étapes de votre achat immobilier dans le neuf.

Définir votre budget

Le projet d’acheter un appartement neuf est né d’un besoin : que vous souhaitiez acheter un logement pour l’habiter ou que vous souhaitiez réaliser un investissement locatif, définir votre budget est la première chose à faire.

Si vous achetez pour réaliser un investissement locatif, vous devrez prendre en compte le montant des impôts que vous payez, de manière à trouver le bien qui vous permettra de gommer cet impôt. Retrouvez toutes les informations sur notre guide d’investissement dans le neuf si vous envisagez d’investir pour louer. Vous y trouverez toutes les informations pour vous accompagner dans le montage de votre projet d’investissement immobilier.

Si vous souhaitez habiter votre futur logement, votre réflexion sera évidemment différente puisque basée sur vos envies. La première chose à faire est de rencontrer votre banquier ou un conseiller en immobilier (promoteur immobilier, agent immobilier, courtier) afin qu’il vous fasse une simulation de votre capacité de financement. Vous connaitrez alors l’ordre de prix autour du duquel orienter vos recherches.

Cette simulation tiendra compte des différents frais que vous devrez payer en sus du prix du logement, comme les frais de notaire, ou éventuellement la rémunération de votre courtier.

Bon à savoir : lorsque vous achetez un logement neuf, vous bénéficiez de plusieurs avantages financiers, comme par exemple :

  • Des frais de notaire réduits (2% à 3% contre 8% environ dans l’ancien) ;
  • Votre logement répond aux dernières normes de construction et énergétique ;
  • Vous êtes exonéré de tout ou partie de la taxe foncière ;
  • Votre logement est garanti jusqu’à 10 ans après sa construction (donc pas de dépenses pour des travaux à prévoir).

Pour tout savoir sur les avantages de l’achat dans le neuf, vous pouvez consulter notre article à ce sujet.

Enfin, sachez que des frais supplémentaires peuvent s’ajouter à votre projet si vous souhaitez personnaliser votre logement.

Trouver son logement

Nos conseils pour trouver votre logement

C’est certainement l’étape qui vous prendra le plus de temps. Trouver le logement qui correspond à votre projet et vos envies n’est pas une chose simple, cependant, certaines pistes de réflexion se doivent d’être suivies pour ne pas se tromper.

Si vous cherchez un appartement pour le louer dans le cadre d’un investissement Pinel, nous vous recommandons de lire cet article qui traite de ce sujet.

D’une manière générale, pour trouver le bon logement, nous vous conseillons en premier lieu de vous questionner : où souhaitez-vous habiter ? Combien de personnes habiteront le logement ? Est-ce que vous souhaitez habiter en étage ou plutôt en rez-de-chaussée avec un jardin ? Etc. Une fois que vous avez défini vos envies, plusieurs options s’offrent à vous pour trouver votre futur logement :

  • Écumer les sites d’annonces immobilières ;
  • Rencontrer des agents immobiliers spécialisés dans le neuf ;
  • Vous rendre sur les sites des différents promoteurs immobiliers.

Cette dernière solution à l’avantage de vous donner accès à tous les supports existants pour vous aider à vous projeter. En général, vous pourrez trouver sur le site d’un promoteur des ressources 3D, vidéo, visites virtuelles pour vous accompagner dans votre choix.

  • Le plus : les promoteurs commercialisent souvent des logements en exclusivité, donc que vous ne trouverez nulle part ailleurs !

La signature du contrat de réservation

Lorsque vous avez arrêté votre choix, vous signez avec le promoteur immobilier le contrat de réservation. Il s’agit en réalité d’un contrat de pré-vente qui vous donne l’exclusivité sur le bien d’ici à ce que vous signiez l’acte de propriété chez le notaire.

Le contrat de réservation spécifie les caractéristiques du logement, son prix de vente et la date de livraison, entre autres.

Dans le même temps, le promoteur vous demandera de lui verser une garantie (encaissée ou non en fonction du promoteur). Cette garantie ne peut excéder 5% du prix de vente du bien.

Sachez que dès lors que vous signez le contrat de réservation, il doit être contresigné par le promoteur et vous être renvoyé par voie postale avec accusé de réception. Dès réception, vous disposez d’un délai légal de 10 jours pendant lesquels vous pouvez vous rétracter, sans condition.

Passé ce délai, le seul moyen de rompre le contrat est de ne pas être en capacité de répondre à une des conditions suspensives (refus de prêt de votre banque, par exemple).

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La signature de l'acte notarié

Une fois tous les éléments nécessaires à la vente réunis (contrat de réservation et financement), vous prenez rendez-vous chez le notaire afin de signer votre acte de propriété, ou contrat VEFA.

Toute vente immobilière passe inévitablement par un notaire, afin de sécuriser juridiquement la transaction grâce à ses connaissances immobilière, juridique et ses diagnostics préalables. Le notaire, dans votre parcours immobilier, a pour rôle de recueillir, authentifier et conserver tout acte juridique. Il s’assure que son client est bien titulaire des droits auxquels il souhaite se prévaloir. En effet, une vente n’est conclue que lorsque vendeur et acheteur sont d’accord sur l’objet de la transaction et son prix.

Mais d’un point de vue juridique, ceci n’est pas suffisant : il est nécessaire d'apporter les preuves permettant de déterminer irréfutablement quelle personne est propriétaire du bien.

Un notaire est également apte à pratiquer la négociation immobilière. Il dispose d’une connaissance approfondie du marché immobilier, notamment grâce aux bases de données enrichies par tous ces confrères français. Il assiste l’acheteur dans toutes les étapes de son investissement immobilier : signature de l’avant-contrat, formalités administratives, calcul et déclaration de taxes, rédaction de l’acte de vente et enregistrement juridique de l’ensemble des documents authentifiés…

L'acte de propriété ou contrat VEFA fait de vous le propriétaire de votre futur logement. Ce contrat reprend l’ensemble des éléments du projet : caractéristiques du logement, crédit immobilier, échéancier de paiement, etc.

À partir du moment où vous signez ce contrat, le promoteur est en mesure de vous transmettre les appels de fond. En effet, le financement de votre appartement se fait au rythme de la construction : à chaque étape majeure, le promoteur appelle les fonds nécessaires à l’étape suivante ; votre banque s’occupe de tout, vous n’avez pas besoin d’intervenir sur ces transactions. Le dernier versement se fait au moment de la remise des clés, et souvent via un chèque de banque.

  • À noter : si vous êtes locataire, vous n’avez pas à payer de « double loyer » d’ici à ce que vous habitiez votre nouveau logement. Dans le cadre d’une VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement), vous contractez un crédit dit « différé » : c’est-à-dire que vous commencez à le rembourser seulement à compter du moment où vous habiterez le logement.
Parrainage

LES FRAIS INTERCALAIRES

Que sont les frais intercalaires ? Il s'agit de frais générés via le déblocage des fonds lors des différents appels du promoteur.

Le principe est relativement simple : lorsque vous débloquez un montant de votre prêt immobilier, vous payez des intérêts sur ce montant, qui sont égaux au taux de votre prêt. 

  • Exemple : si vous débloquez une somme de 30.000€ depuis un prêt au taux de 1,50% (hors assurance), vos frais intercalaires s'élèveront à 1,5% de la somme, soit 450€. 

À chaque déblocage de fonds, vous payerez donc des frais, sauf si vous réglez l'appel de fonds avec votre propre apport ou si vous bénéficiez d'un Prêt à Taux 0%. 

Cependant, une solution existe pour ne pas payer de frais intercalaires : vous pouvez négocier avec votre organisme de prêt un "différé total". Dans ce cas, vous ne payez que l'assurance de votre prêt d'ici à la livraison de votre logement, et les montants des frais intercalaires sont dilués dans vos mensualités.

La livraison de votre logement

Le procédé de livraison

C’est à la livraison seulement que vous découvrez votre logement. En effet, il est interdit de pénétrer sur le chantier durant la construction.

Lors de la livraison de votre logement, c’est le moment de constater s’il est conforme au plan et à la notice signée avec le promoteur, dans le contrat VEFA. Si vous constatez une erreur ou s’il subsiste quelques défauts de finitions et/ou de construction, vous pouvez émettre des « réserves ». Le promoteur est tenu de lever ces réserves avant de vous livrer définitivement votre logement, en engageant les travaux nécessaires.

Si besoin, vous pouvez vous faire accompagner d’un professionnel au moment de la visite de votre logement.

Dans le cas où vous constatez des défauts après la remise des clés, vous disposez d’un délai pour les signaler. C’est là un des avantages majeurs d’un contrat en VEFA : vous disposez de plusieurs garanties vous assurant la parfaite conformité de votre nouvelle acquisition. Vous bénéficiez en effet de la garantie de parfait achèvement (l’année suivant la livraison), la garantie biennale (courant sur les deux ans suivant la livraison) et la garantie décennale, qui couvre les défauts de construction jusqu’à 10 ans suivant la livraison.

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