Le crédit relais, un moyen idéal pour acquérir son bien immobilier…. Sans attendre

Vous avez trouvé la perle rare… Le bien dont vous rêviez

Vous avez trouvé le bien immobilier dont vous avez toujours rêvé, l’affaire de votre vie, une opportunité unique. Vous souhaitez l’acquérir au plus vite, avant que quelqu’un d’autre ne s’en saisisse ou que les prix de l’immobilier ne flambent. Vous disposez, par ailleurs, déjà d’un logement entièrement ou quasi entièrement réglé et vous êtes disposé à le vendre pour acquérir votre coup de cœur.

Problème… Il vous faudra un certain temps voire un temps certain pour vendre votre ancien bien et financer votre nouvelle acquisition. En effet, le marché immobilier n’est pas toujours porteur. Par ailleurs, si vous souhaitez vendre votre bien au bon prix, il faudra le faire sans trop de hâte, ni de pression.

Si par ailleurs, le bien que vous souhaitez acquérir nécessite des aménagements et des constructions avant votre installation, le timing de votre acquisition devient essentiel.

Dans ce contexte, une solution existe qui pourra vous permettre de réconcilier les trois impératifs :

• Vendre tranquillement votre ancien logement ;
• Acheter immédiatement votre nouveau bien et éventuellement l’aménager ;
• S’assurer que vous disposerez à tout moment d’un toit au-dessus de votre tête.
  

La solution, le crédit relais ou crédit achat vente

Cette solution, c’est le crédit relais ou achat-vente. Le crédit relais est un prêt à court terme, octroyé par votre banque, en général sur une durée de 12 ou 24 mois par lequel elle vous avance immédiatement, c’est-à-dire avant de l’avoir vendu, le montant correspondant à la vente du bien que vous possédiez. Par précaution, elle n’avance que 60 à 70 % de ce montant pour se protéger, dans le cas où vous vendriez votre bien à prix inférieur à celui escompté.

L’avantage du crédit relais, bien entendu, est de disposer immédiatement des fonds pour acheter votre nouveau bien tout en vendant en toute sérénité votre bien actuel, sans être obligé de le décoter sous le coup de l’urgence. Vous pourrez rembourser ce prêt sur un an ou deux ans, en ne payant pendant cette période que les intérêts, le principal sera réglé au moment où vous aurez vendu votre bien.

Dans certains cas, la banque peut même consentir à ce que les intérêts pendant toute la période du crédit relais soit payés en une fois après que vous ayez vendu votre bien. Bien entendu, ce sera un peu plus cher, car les intérêts seront capitalisés, c’est-à-dire que les intérêts produiront eux-mêmes des intérêts.

Avant de prétendre à un crédit relais, il convient au préalable d’obtenir une évaluation précise du bien que vous souhaitiez céder, grâce à une expertise soigneuse et minutieuse.

Deux raisons essentielles à cela : d’une part, la banque vous prêtera une quotité de cette valeur (comme nous avons vu entre 60 et 70 %) et donc vous avez tout intérêt à ce que votre bien ne soit pas sous-évalué. A contrario, si votre bien est surévalué et que vous n’arrivez pas à le vendre au prix minimum que vous escomptez, vous pourriez avoir des difficultés à rembourser votre banque.

Satisfaire les conditions d’octroi d’un crédit relais

Les avantages du crédit relais ou achat vente sont patents, mais il convient pour éviter certains déboires de prendre garde à certaines embûches.

Il faut estimer de façon précise, si l’on ne dispose pas déjà d’un compromis de vente, le temps nécessaire pour vendre son bien.

En effet, à l’issue de la période de 12 ou 24 mois correspondants au prêt relais, la banque pourra exiger son remboursement alors même que vous n’avez pas finalisé votre vente. Certes, la banque pourrait vous accorder un délai supplémentaire, mais en général, elle exigera que vous baissiez votre prix pour vendre plus vite.

Par ailleurs, tant qu’il n’est pas cédé, vous continuerez de supporter certaines charges (copropriété, taxe foncière…) inhérentes à votre ancien bien. Il convient donc de se rapprocher rapidement de sa banque, si les choses ne se passent pas exactement comme souhaité, pour procéder aux ajustements nécessaires ; soit étendre la durée du crédit relais si la banque y a convenance, soit rembourser une partie de ce crédit, si vous en avez les moyens, soit baisser vos prétentions.

Prenons quelques exemples chiffrés :

Vous disposez d’un bien propre valant, d’après des expertises, 200 000 euros. Le bien que vous souhaitez acquérir vous coûtera 120 000 euros. La banque va vous accorder un crédit relais sec de 60 % de la valeur de votre bien, soit 120 000 euros.

Rappelez-vous, elle se protège contre une mévente de votre bien. Elle ne vous avance donc que 120 000 euros.

Vous disposez de 12 à 24 mois pour vendre votre bien. Vous pouvez donc acheter immédiatement votre nouveau bien. Vous commencez à payer des intérêts à votre banque sur le crédit relais. Dès que vous avez réussi à céder votre ancien bien, mettons à 150 000 euros, vous remboursez le prêt relais à 120 000 euros et vous disposez de 30 000 euros pour vos travaux ou vos aménagements.

Vous disposez toujours d’un bien estimé à 200 000 euros et votre nouvelle acquisition doit vous coûter 150 000 euros. La banque au titre du crédit relais ne vous amènera que 120 000 euros (soit 60 % de 200 000 euros). Il vous manque 30 000 euros. La banque va donc vous octroyer un crédit immobilier supplémentaire de 30 000 euros sur 10 ans par exemple.

Dès que vous vendez votre ancien appartement, à disons 130 000 euros, vous devrez rembourser le crédit relais de 120 000 euros. Vous pourrez utiliser le reliquat de votre vente, 10 000 euros soit comme dans le premier cas pour aménager ou embellir votre nouvelle acquisition, soit pour rembourser par anticipation le crédit immobilier supplémentaire qui avait été mis à votre disposition.

Dans ce cas, vous pouvez soit réduire la durée de votre crédit, soit garder la même durée mais réduire les échéances.

Des cas plus complexes

Il existe un cas plus complexe, mais qui, lui aussi, peut être résolu grâce à la mise en place d’un crédit relais.

Imaginons que vous n’ayez pas encore complètement payé votre ancien logement (mais cependant en grande partie) mais que vous souhaitiez toutefois acheter un nouveau bien. Même dans ce cas, la banque pourrait vous octroyer un crédit relais. Cependant, elle va déduire du prix de votre apparemment actuel, le reliquat de votre crédit en cours, et ceci, avant de calculer le montant qu’elle pourra vous accorder en prêt relais.

Mettons que votre bien actuel, valorisé à 200 000 euros, doit encore rembourser 30 000 euros à la banque. Celle-ci va calculer 70% de 200 000 Euros, soit 140 000 Euros, déduire le montant non encore remboursé de votre crédit précédent soit 30 000 Euros et pourra vous accorder 140 000 Euros - 30 000 Euros, soit 110 000 Euros en crédit relais. Dès que vous aurez conclu votre vente, le remboursement du reliquat de votre premier prêt et de votre crédit relais seront effectués en priorité par la banque.

Toutes ces opérations sont réalisées devant un notaire qui s’assurera que les intérêts de tous les protagonistes sont préservés : que l’acheteur de votre bien acquiert un actif libre d’hypothèque, que la banque soit remboursée sur ses deux crédits et que vous-même puissiez disposer de votre nouveau bien.

Le crédit relais ou achat vente est un outil pratique pour faire la soudure entre un bien que vous souhaitez acquérir immédiatement et un autre que vous souhaitez céder, en toute sérénité et au meilleur prix.

Moyennant quelques précautions, il fera de vous l’heureux propriétaire d’un bien sans que vous n'ayez, dans l’immédiat, toutes les ressources financières pour l’acquérir.