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Les éléments à prendre en compte avant de devenir propriétaire

Publié le 11 février 2021 et mis à jour le 11 février 2021

éléments à prendre en compte avant de devenir propriétaire

Si vous êtes primo-accédant, que vous êtes actuellement locataire, il convient de prendre en compte tous les éléments relatifs à un achat immobilier avant de devenir propriétaire. Parmi ces éléments, les plus importants sont les frais que vous devrez payer chaque mois, auxquels on n’a pas affaire en tant que locataire. 

Les nouveaux frais lorsqu'on devient propriétaire 

Les frais de notaire pour l’acquisition 

Les frais de notaire relatifs à l’acquisition de votre bien immobilier représentent un pourcentage du prix d’achat de votre logement. Il varie d’un notaire à l’autre, mais oscille entre 2 et 3% du prix du bien pour un logement neuf, et entre 6 et 8% pour un logement ancien. 

Les frais de notaire se décomposent de la manière suivante : 

  • La publicité foncière lorsqu’il s’agit d’un bien immobilier neuf : il s’agit des formalités administratives servant à communiquer les informations relatives à la propriété du bien. Cela représente 0,715% du prix du bien hors taxes. 
  • Les droits de mutation lorsqu’il s’agit d’un bien immobilier ancien : c’est le même principe que la publicité foncière. Ils s’élèvent à 5,8% du prix du bien. C’est cet écart qui justifie de manière significative la différence entre les frais de notaires dans le neuf et dans l’ancien. 
  • La rémunération du notaire : elle représente également un pourcentage du prix du bien, TTC cette fois, qui varie de manière dégressive entre 4% et 0,825%. S’ajoutent à cela les émoluments de formalités qui s’élèvent à 1000€. 
  • La contribution de sécurité immobilière : c’est une taxe de l’État sur les formalités de publicité foncière. Son taux est de 0,10% du prix du bien. 

La taxe foncière  

La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est une imposition locale établie pour l’année entière en fonction du lieu où se situe le bien immobilier. Son montant varie en fonction des éléments suivants : 

  • La base d’imposition de votre bien immobilier, à savoir le revenu cadastral, qui est une estimation de la valeur locative de votre bien, sous forme de loyer annuel (quel loyer toucheriez-vous si vous louiez votre bien). On applique également à ce montant estimé un abattement de 50% afin de prendre en compte les frais de gestion, d’assurance, d’amortissement, d’entretien et de réparation. Le revenu cadastral est réévalué chaque année. 
  • La commune, l’intercommunalité et le département dont dépend votre bien immobilier, et qui détermine le taux appliqué à sa base d’imposition. 

Pour être redevable de la taxe foncière, vous devez être propriétaire du logement depuis le 1er janvier. Ainsi, par exemple, si vous achetez un bien immobilier en juin 2021, vous ne paierez pas la taxe foncière de 2021, et commencerez à payer à partir de 2022. 

Dans certains cas, il est également possible d’obtenir une exonération pleine ou partielle de la taxe foncière pendant 2 ans. C’est notamment le cas dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier neuf, que sa construction soit achevée ou que vous l’achetiez en VEFA. 

Les frais de copropriété 

Lorsque vous achetez un appartement, situé dans un immeuble, vous faites alors partie d’une copropriété, pour laquelle il y a certains frais à assumer, appelés charges de copropriété. 

Ces charges permettent notamment de financer les frais de fonctionnement des parties communes (électricité, ascenseur etc.), ainsi que les frais exceptionnels (travaux de réparation ou d’entretien, diagnostics techniques, etc.).  

Une grande partie de ces charges (hors frais exceptionnels) est discutée et votée chaque année lors de l’assemblée générale de copropriété, qui établit un budget prévisionnel sur 12 mois. Ensuite, chaque propriétaire devra participer à ce budget en fonction du nombre de tantièmes qu’il possède.  

En effet, les parties communes de la copropriété sont divisées en tantièmes, afin de répartir les charges le plus équitablement possible. Ensuite, pour faire simple, le nombre de tantième alloué à chaque propriétaire dépend de la valeur de son logement (surface, nature du lot, situation etc.). 

Exemple : Le budget prévisionnel pour l’année s’élève à 10 000€, et Monsieur Dupont possède 100 tantièmes sur les 2000 que comptent la copropriété au total. Les charges annuelles de M. Dupont seront donc de : 10 000 x 100 / 2000 = 500€. 

Les frais qui ne changent pas 

L’assurance habitation 

L’assurance habitation fait partie des frais fixes de votre logement. Contrairement à la taxe foncière, par exemple, vous deviez déjà vous acquitter d’une assurance habitation si vous étiez locataire. Son montant, en revanche, peut varier si vous optez pour un logement de taille différente ou possédant d’autres caractéristiques (présence ou non d’un garage, de dépendances, nombre d’appareils électroménagers etc.). 

Le prêt immobilier 

Excepté dans le cas où vous opteriez pour un rachat de crédit ou une renégociation de votre taux d’emprunt, vos mensualités de prêt immobilier font également partie de vos frais fixes. L’avantage est justement dans le fait de pouvoir planifier à l’avance ces mensualités et leur durée, afin de gérer votre budget de manière optimale. 

L’assurance du prêt immobilier 

Pour finir, l’assurance de votre prêt immobilier est une charge qu’il vous incombera de payer chaque mois tout au long de la durée de votre emprunt. Notez que depuis l’entrée en vigueur de la loi Hamon, il vous est possible de changer d’assureur pour votre assurance de prêt immobilier, dans les 12 mois qui suivent votre première mensualité. 

Les avantages d’être propriétaire 

Si tous ces frais supplémentaires peuvent parfois être décourageants lorsqu’on en fait la liste complète, n’oubliez pas qu’ils sont à mettre en perspective avec tous les avantages qu’offrent le statut de propriétaire, à savoir : 

  • Le fait d’investir dans votre patrimoine plutôt que de financer le projet d’un autre propriétaire en louant son bien.  
  • La possibilité de revendre votre bien plus tard, avec la possibilité aussi de réaliser une plus-value. 
  • La possibilité de louer votre bien si vous déménagez et de percevoir des rentes locatives. 
  • Une fois que votre crédit immobilier sera remboursé, il ne restera à payer que les frais de fonctionnement et les taxes, ce qui constituera des mensualités bien moins élevées que celles de votre prêt immobilier. 

Il est important de prendre tous ces éléments en compte avant de devenir propriétaire, afin d’établir un budget précis et un plan de financement optimal. L’investissement immobilier est un projet qui doit être pensé sur le long terme, et qui ne sera pas nécessairement plus coûteux qu’une location, puisque tout dépendra du prix du bien, du montage financier pour l’acquérir etc. Quoi qu’il en soit, votre argent aura été investi et vous aurez créé un patrimoine personnel. 

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