Les éléments à prendre en compte avant de devenir propriétaire

Si vous êtes primo-accédant, que vous êtes actuellement locataire, il convient de prendre en compte tous les éléments relatifs à un achat immobilier avant de devenir propriétaire. Parmi ces éléments, les plus importants sont les frais que vous devrez payer chaque mois, auxquels vous n'avez pas affaire en tant que locataire. 
Découvrons ensemble les quelques différences entre locataire et propriétaire.   

Les nouveaux frais lorsqu'on devient propriétaire 

Les frais de notaire, pour l’acquisition 

Les frais de notaire relatifs à l’acquisition de votre bien immobilier représentent un pourcentage du prix d’achat de votre logement. Il varie d’un notaire à l’autre, mais oscille entre 2 et 3% du prix du bien pour un logement neuf, et entre 6 et 8% pour un logement ancien. 

Les frais de notaire se décomposent de la manière suivante : 

• La publicité foncière lorsqu’il s’agit d’un bien immobilier neuf : il s’agit des formalités administratives servant à communiquer les informations relatives à la propriété du bien. Cela représente 0,715% du prix du bien hors taxes. 
• La rémunération du notaire : elle représente également un pourcentage du prix du bien, TTC cette fois, qui varie de manière dégressive entre 4% et 0,825%. S’ajoutent à cela les émoluments de formalités qui s’élèvent à 1000€. 
• La contribution de sécurité immobilière : c’est une taxe de l’État sur les formalités de publicité foncière. Son taux est de 0,10% du prix du bien. 

La différence des frais de notaire entre un logement neuf et ancien réside principalement dans les droits de mutation, applicables sur un bien ancien. C’est le même principe que la publicité foncière pour un bien neuf, sauf qu'ils s’élèvent à 5,8% du prix du bien pour de l'ancien ! C’est cet écart qui justifie de manière significative la différence entre les frais de notaires dans le neuf et dans l’ancien. 

La taxe foncière

La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est une imposition locale établie pour l’année entière en fonction du lieu où se situe le bien immobilier, dont le propriétaire doit s'acquitter. Son montant varie en fonction des éléments suivants : 

• La base d’imposition de votre bien immobilier, à savoir le revenu cadastral, qui est une estimation de la valeur locative de votre bien. Elle prend la forme d'un loyer annuel équivalent aux rentes locatives que vous percevriez dans le cas où vous loueriez votre appartement. On applique ensuite à ce montant estimé un abattement de 50% afin de prendre en compte les frais de gestion, d’assurance, d’amortissement, d’entretien et de réparation auxquels vous feriez face, là encore dans le cas d'une location à un tiers. Le revenu cadastral est réévalué chaque année. 
• La commune, l’intercommunalité et le département dont dépend votre bien immobilier, et qui détermine le taux appliqué à sa base d’imposition. 

Pour être redevable de la taxe foncière, vous devez être propriétaire du logement depuis le 1er janvier. Ainsi, par exemple, si vous achetez un bien immobilier en juin 2022, vous ne paierez pas la taxe foncière de 2022, et commencerez à payer à partir de 2023. 

Dans le cadre d'un achat dans l'immobilier neuf (en VEFA), vous avez le droit à une exonération, toute ou partielle de votre taxe foncière pendant 2 ans.

Les frais de copropriété 

Lorsque vous achetez un appartement, situé dans un immeuble, vous faites alors partie d’une copropriété, pour laquelle il y a certains frais à assumer, appelés charges de copropriété. 

Ces charges permettent notamment de financer les frais de fonctionnement des parties communes (électricité, ascenseur etc.), ainsi que les frais exceptionnels (travaux de réparation ou d’entretien, diagnostics techniques, etc.).

Une grande partie de ces charges (hors frais exceptionnels) est discutée et votée chaque année lors de l’assemblée générale de copropriété, qui établit un budget prévisionnel sur 12 mois. Ensuite, chaque propriétaire devra participer à ce budget en fonction du nombre de tantièmes qu’il possède.

En effet, les parties communes de la copropriété sont divisées en tantièmes, afin de répartir les charges le plus équitablement possible. Ensuite, pour faire simple, le nombre de tantième alloué à chaque propriétaire dépend de la "valeur" de son logement (surface, nature du lot, situation etc.) au sein de la copropriété.

Exemple : Le budget prévisionnel pour l’année s’élève à 20 000€, et Monsieur Dupont possède 100 tantièmes sur les 2000 que comptent la copropriété au total. Les charges annuelles de M. Dupont seront donc de : 20 000 x (100 / 2000) = 1000€/ans.

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