Quelles sont les différences entre Pinel et Pinel Plus ?

En vigueur depuis 2014, le dispositif Pinel était déjà censé être arrêté en 2021. Devant son efficacité et son succès, le gouvernement a souhaité le prolonger en 2022. Cependant, ses caractéristiques actuelles ne répondent plus suffisamment aux nouvelles exigences et aux nouveaux défis inhérents au marché de l’immobilier. 

C’est la raison pour laquelle le gouvernement a décidé de préparer la succession du dispositif Pinel pour une version plus actuelle : le Pinel Plus (+). Cette nouvelle version, notamment plus exigeante sur les questions environnementales, sera mise en place de manière progressive jusqu’en 2024 et viendra à terme remplacer le dispositif Pinel classique actuel. 

Dans cet article, découvrez en détail les caractéristiques des dispositifs Pinel et Pinel Plus, et de quelle manière s’effectuera la transition entre les deux. 

Rappel du principe de la loi Pinel 

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation dédiée à l'immobilier neuf. L’objectif est d’inciter les investisseurs à se tourner vers les biens immobiliers neufs afin de bénéficier d’une réduction d’impôt avantageuse. 

Ainsi, la loi Pinel permet d’une part d’accroître le parc locatif neuf français, et d’autre part d’étendre et faciliter l’accès au logement aux ménages les plus modestes, via l’application d’un plafonnement des loyers et le respect de plafonds de ressources pour les locataires. 

Principaux critères d’éligibilité pour bénéficier du dispositif Pinel 

Pour rappel, voici la liste des critères d’éligibilité au dispositif Pinel, par ailleurs, communs au nouveau dispositif Pinel Plus : 

• L’investisseur doit être un résident fiscal français ; 
• Le logement doit être neuf ou acheté en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ; 
• Le logement doit être situé dans l’une des zones éligibles au dispositif Pinel : zone A, zone A bis ou zone B1 ;
• Respecter une durée d’engagement de mise en location de 6 ans, 9 ans ou 12 ans 

Un second dispositif : le Pinel Plus (+)

Depuis le 1er janvier 2023, le dispositif Pinel évolue progressivement pour disparaître et laisser sa place au nouveau dispositif Pinel Plus (+). Pour commencer, pendant les années 2023 et 2024, les deux dispositifs vont coexister, afin de permettre à la fois aux investisseurs, aux promoteurs et à l’administration fiscale de  faire la transition. 

Quelle est la différence entre Pinel et Pinel Plus ? 

La principale différence du Pinel Plus par rapport au Pinel dit "classique" réside dans les critères d’éligibilité qui sont réévalués pour correspondre aux enjeux actuels, notamment sur le plan environnemental, ainsi que sur la qualité des logements proposés. 

En plus des critères qui restent inchangés (voir ci-dessus), les logements devront répondre aux critères suivants pour être éligibles au nouveau Pinel Plus (+) = 

• Respecter à minima la norme RE 2020 ;
• Respecter une surface habitable minimale selon la typologie du bien ; 
• Avoir un espace extérieur, lui aussi soumis à une surface minimale ; 
  
• Bénéficier d'une double exposition à partir des logements T3. 

Évolutions du taux de réduction d’impôts de la loi Pinel

Entre 2023 et 2024, les taux de réduction d'impôts de la loi Pinel vont être réévalués à la baisse chaque année, avant de probablement disparaitre pour laisser définitivement le relais au Pinel Plus (+). Voici le déroulement de ces évolutions :

• 2022 : Loi Pinel classique toujours en vigueur, taux de réductions d'impôts maximums ;
• 2023 : Cohabitation des lois Pinel et Pinel Plus (+). Les taux de réduction d'impôt du Pinel "classique" sont revus à la baisse, et les investisseurs peuvent commencer à bénéficier des taux de réduction du Pinel Plus (+) ;
• 2024 : Nouvelle baisse des taux du Pinel "classique" au 1^er janvier, et probable disparition à la fin de l'année.

Comparatif des avantages fiscaux Pinel vs Pinel Plus 

Comme expliqué ci-dessus, les taux de réduction d'impôts liés au dispositif Pinel vont progressivement baisser jusqu'à 2024. Quant à lui, le dispositif Pinel Plus (+) permettra de profiter des taux les plus intéressants sur cette période de transition. 

Les montants maximums de réduction d’impôt sont appliqués sur le montant maximum d’investissement possible, à savoir 300 000€. 

La baisse progressive des taux du dispositif Pinel coïncide avec la volonté de l'État de moderniser le parc immobilier français et d'une partie construire de manière plus écologique et responsable, et d'autre part de d'anticiper les enjeux climatique de demain. D'office, la qualité des logements est impacté de manière positive, ce qui rends les logements éligibles au Pinel Plus (+) plus attractifs sur le marché de la location. 

Comparatif des conditions d’accès Pinel vs Pinel Plus 

Voici un tableau comparatif des critères d'éligibilité entre le dispositif Pinel et le dispositif Pinel Plus.

Certes les critères d'éligibilité du Pinel Plus (+) sont plus exigeant que le Pinel "classique", mais la valeurs intrinsèque du bien éligible sera proportionnelle. Et en parallèle, même si les avantages du dispositif Pinel sont, sur le papier, moins attrayants, il est toujours possible de mener des projets réussis. 

Tout réside dans votre projet et votre objectif (purement financier, avec des perspectives de l'habiter ou le louer à un enfant par exemple). À noter que la localisation du bien est également déterminante pour la réussite d'un projet d'investissement locatif avec l'un des dispositifs Pinel. 

Pinel Plus (+), un investissement d’avenir ! 

La certitude que nous avons à ce jour est que le dispositif Pinel Plus (+) est fiscalement plus attrayant, d'une part, et que les critères d'éligibilité de ce dernier vont se démocratiser très rapidement. Même si les logements éligibles au Pinel Plus (+) seront probablement légèrement plus cher à l'achat, ils seront d'autant plus pérenne et valorisés sur le marché de la location et de la revente si on les compare à un logement Pinel "classique". 

Ainsi, le Pinel Plus est avant tout une évolution positive du Pinel classique, afin de répondre aux nouveaux besoins et aux nouveaux défis qui s’imposent à la fois sur le marché de l’immobilier, dans notre environnement et dans notre quotidien.