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Qui peut investir en loi Pinel ?

Publié le 3 juillet 2020 et mis à jour le 6 juillet 2020

Théoriquement, tout le monde peut profiter de la loi Pinel lors d’un achat dans l'immobilier neuf. Pour rappel, ce dispositif d’investissement a pour objectif de réduire vos impôts, tout en vous constituant un patrimoine.  Cependant, la loi Pinel impose de respecter certaines conditions pour pouvoir en bénéficier, en particulier en ce qui concerne l’achat du logement, et vos obligations vis-à-vis de ce dernier. 

Nous allons donc détailler ici quelles sont les conditions à respecter pour vous permettre de profiter des avantages de la Loi Pinel dans le cadre de votre investissement immobilier. 

(Pour en savoir plus sur l’investissement immobilier, vous pouvez également consulter nos autres articles de conseil en investissement immobilier.) 

Les conditions d'achat d’un appartement éligible à la loi Pinel 

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Les conditions que le logement doit respecter 

Pour pouvoir prétendre aux avantages de la loi Pinel dans le cadre de votre achat immobilier, l’appartement doit impérativement respecter l’une de ces conditions 

  • Être neuf (aussi appelé neuf “clé en main”) ;
  • Être vendu en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement) ;
  • Être un logement que vous faites construire ;
  • Un logement de plus de 15 ans faisant l'objet de travaux de réhabilitation(réalisés par un promoteur immobilier).

Investir sous le couvert du dispositif Pinel vous impose également de louer votre appartement : vous ne pouvez en aucun cas habiter le logement ou en faire une résidence secondaire, sous peine de perdre vos avantages.  

Vous devez aussi respecter certains points pendant la période de défiscalisation :  

  • Le logement doit être non-meublé ; 
  • Il doit être défini comme résidence principale par le locataire ; 
  • Le logement doit respecter la norme énergétique RT 2012. 

 

Choisir une zone éligible Pinel 

Une autre des conditions imposées pour profiter du dispositif Pinel est que vous devez acquérir votre logement dans l’une des 3 zones éligibles au dispositif : 

  • La zone A bis : Paris et les 29 communes de la petite couronne parisienne. 
  • La zone A : Agglomérations d’Île-de-France, Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, et le Genevois français. 
  • La zone B1 : les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, et certaines communes où les loyers sont considérés comme élevés, comme par exemple La Rochelle, Annecy ou Saint-Malo. 

 

Les conditions de location en loi Pinel 

Choisir et respecter une durée d’engagement 

La loi Pinel vous engage à mettre votre bien en location pendant une durée déterminée; cette durée peut aller de 6 à 12 ans. La durée d’engagement déterminera la réduction d’impôt à laquelle vous pourrez prétendre, de la manière suivante : 

  • Réduction d’impôt de 12 % du montant d’achat du bien, pour une location de 6 ans 
  • Réduction d’impôt de 18 %, pour une location de 9 ans 
  • Réduction d’impôt de 21 %, pour une location de 12 ans 

Sachez que votre bien doit être loué dans les 12 mois suivant son acquisition pour profiter des avantages de la loi Pinel.  

 

Le respect des plafonds en loi Pinel 

Plafond d’investissement 

Le montant maximum sur lequel vous pouvez défiscaliser est fixé à 300 000€/an, et dans la limite de deux projets d’investissement locatif. De ce fait, vous pouvez réduire vos impôts jusqu’à 63 000€ si vous optez pour l’achat d’un appartement de 300 000€ sur 12 ans (21% du montant du bien). 

Plafond de loyers 

Le dispositif Pinel impose aussi un plafonnement des loyers, afin de garantir l’accès au logement à tous. Le plafonnement des loyers est fixé en fonction de la “zone Pinel” dans laquelle se situe le logement.  

Par exemple, dans la ville de Toulouse qui est située en zone B1, les loyers sont plafonnés actuellement à 10,44€/m². 

Pour connaitre les plafonds de loyers des autres zones Pinel, vous pouvez lire notre article sur les avantages fiscaux dans l’immobilier neuf.  

 

Loi Pinel : est-ce rentable ? 

De prime abord, investir via le dispositif Pinel est une opération rentableles taux de rentabilité brute d’un appartement neuf varient entre 2% et 4%. Mais un projet parfaitement optimisé peut atteindre une rentabilité nette proche de 10% (sous réserve des conditions que vous avez obtenues). 

Pour déterminer si la loi Pinel est réellement rentable pour vous, il vous faut au préalable définir précisément les caractéristiques de votre projet : 

  • Le bien en lui-même, 
  • Le montant que vous avez besoin de défiscaliser, 
  • La durée de location, 
  • La zone Pinel... 

Et in finecalculez votre TRI (Taux de Rentabilité Interne), soit la rentabilité nette de votre investissement. 

Par ailleurs, la rentabilité de votre projet dépend également de vos ressources et de votre situation fiscale. Par définition, la loi Pinel donnant lieu à une réduction d’impôt, elle devient inutile si vous n’en payez pas ou peu. 

 

En résumé, la rentabilité d’un investissement locatif dépend d’une multitude de critères, et demande généralement de faire preuve de clairvoyance. C’est pourquoi se faire accompagner par un professionnel est primordial.   

Pour conclure, si votre projet d’investissement immobilier respecte ces quelques critères, alors vous pouvez bénéficier des avantages de la loi Pinel. Reste à déterminer si le projet aura une rentabilité qui vous convient, et pour cela, la prochaine étape sera de définir les contours de votre investissement. Nous vous conseillons, en parallèle de votre réflexion, de commencer à choisir le promoteur immobilier qui vous accompagnera tout au long de sa concrétisation. 

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