Les différences entre un achat dans l’immobilier neuf et dans l’ancien

Acheter dans l’immobilier neuf ou ancien, que ce soit pour un investissement ou habiter dans votre résidence principale, présente des avantages et des inconvénients spécifiques. La définition d'un logement neuf correspond à tout logement à usage d'habitation (maison ou appartement) en construction ou achevé depuis moins de 5 ans, et qui n'a jamais été habité et n'a pas fait l'objet d'une première vente.

Acheter un bien immobilier neuf

Choisir le neuf, c’est acheter un bien dont vous avez choisi l'emplacement, qui ne nécessite pas de rénovation, qui répond positivement aux normes techniques et environnementales en vigueur et qui vous octroie des garanties constructeurs.

Un logement neuf bénéficie aussi de frais de notaires réduits (2 à 3% du prix d'achat), et d'aides fiscales à l'accession comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) suivant son emplacement et les ressources de l'acheteur.

Si vous optez pour un investissement locatif dans l'immobilier neuf, vous pouvez opter pour le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), ouvrant droit à une réduction d’impôt de 11% du montant de l’investissement immobilier, jusqu’au seuil maximal de 300 000€. Il permet aussi d'amortir votre achat via une déduction des charges et la récupération de la TVA sur le montant de l’investissement initial.

Pour les investisseurs dans l'immobilier neuf locatif, la loi Pinel offre aussi droit jusqu'à 21% de réduction d'impôts pour un montant d'achat de 300 000€ maximum, sur une durée d'investissement allant de 6 à 12 ans.

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Acheter un logement ancien

Si vous achetez une maison ou un appartement ancien, vous pouvez obtenir des prix plus attractifs selon la situation ou l'état du logement, voire la négociation que vous aurez entreprise avec le vendeur. En revanche, si vous passez par une agence, prenez en compte ses frais dans le montant total de la transaction. Les frais de notaires dans l'ancien sont aussi moins intéressants : de l'ordre de 7 à 8% du prix de vente.

Pour un achat en logement ancien collectif, attention cependant à bien étudier les derniers procès verbaux des assemblées de copropriétaires. C'est dans ces documents que vous identifierez les prochains travaux onéreux : ravalement de facade, mise en conformité des installations électriques, travaux dans les parties communes, ou changement de la chaudière. 

Investisseur dans le locatif ancien, vous disposez déjà d’informations pour sélectionner le bon logement : le taux d’occupation et l’état de l’entretien sont connus. Le bien étant souvent déjà en location, vous n’aurez pas à attendre pour obtenir votre premier loyer. Investir en LMNP ancien vous permet aussi d’acquérir un bien occupé et géré par un tiers.

La rentabilité locative d'un bien ancien peut donc être intéressante à court terme, mais génère également des charges de gestion importantes (règles fiscales, juridiques et comptables spécifiques au LMNP ancien). Des travaux de rénovations peuvent aussi être nécessaires pour assurer la décence du logement. A prendre en compte pour la rentabilité de votre investissement dans le temps.

 

Pour en savoir plus : 

Consultez les articles Toulouse, faut-il acheter un appartement neuf ou ancien ? et Immobilier à Montpellier : acheter dans le neuf ou dans l’ancien qui vous aideront dans votre choix d’acquisition d’un bien immobilier neuf ou ancien.

 

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