Fermer le menu
Vous êtes un professionnel de l'immobilier ?

Accédez à votre espace partenaires et disposez du stock à la rente pour votre agence. Effectuez les démarches pour vos clients directement sur votre espace. Pas encore partenaire d’Urbis ? Faites une demande en créant votre compte

Créer mon compte     Se connecter    

Achat immobilier neuf et avantages fiscaux : ce qu'il faut savoir

Publié le 26 mai 2020 et mis à jour le 27 mai 2020

L’achat d’un bien immobilier neuf permet de bénéficier d’avantages fiscaux, souvent cumulables, qui permettent d’optimiser votre investissement, notamment en réduisant son coût à l’achat. Dans le cas d’un investissement locatif, les avantages fiscaux de l’immobilier neuf permettent aussi d’optimiser son rendement en augmentant vos revenus locatifs nets. 

Voici les informations essentielles à connaître sur les avantages fiscaux mis en place pour valoriser un investissement dans l’immobilier neuf. 

Consultez également nos conseils pour investir dans l’immobilier neuf.

C:\Sites web\Ridigio - Clients\IDEAGENCEY - urbis.fr\immobilier neuf avantages fiscaux.jpg

La loi Pinel 

La loi Pinel concerne les investissements locatifs dans l’immobilier neuf. Ce dispositif très avantageux a pour objectif de valoriser ce type d’investissement immobilier tout en redynamisant le marché locatif. Les critères d’éligibilité sont les suivants : 

  • Le logement doit être neuf, soit parce qu’il n’a jamais été occupé, soit parce qu’il est en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ;
  • Il doit respecter les dernières normes techniques et environnementales en vigueur (RT 2012, label BBC) ;
  • Si le logement est en VEFA, les travaux devront être totalement achevés dans les 30 mois qui suivent la signature de l’acte d’achat. 
  • Le montant de l’investissement doit être au maximum de 300 000€ (cumulés sur l’année civile). 

FonCtionnement et avantages 

Concrètement, la loi Pinel permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôts sous réserve de s’engager à louer leur bien pour une période de 6 ans renouvelables jusqu’à 12 ans, et selon les modalités suivantes : 

  • Réduction d’impôt de 12% du montant de l’investissement pour une location de 6 ans, soit jusqu’à 36 000€. 
  • Réduction d’impôt de 18% pour une location de 9 ans, soit jusqu’à 54 000€. 
  • Réduction d’impôt de 21% pour une location de 12 ans, soit jusqu’à 63 000€. 

Ainsi, vous pouvez choisir un engagement locatif de 12 ans directement, ou de 6 ans que vous pourrez renouveler deux fois, de 3 ans à chaque fois. 

Les zones et plafonds de loyers 

Les biens immobiliers neufs éligibles au dispositif Pinel sont également soumis d’une part à des conditions de localisation, et d’autre part à des conditions de plafonnement de loyer. Ce zonage n’empêche cependant pas d’avoir un vaste choix de biens éligibles et d’opportunités. 

Voici un tableau récapitulatif de ce zonage : 

Zone Description Plafond de loyer
A Bis Paris et sa petite couronne  17,43€/m² 
A Île de France, Côte d’Azur et zone frontalière Suisse  12,95€/m² 
B1 Agglomérations de plus de 250 000 habitants, comme par exemple Toulouse et Montpellier  10,44€/m² 
B2 Communes de plus de 50 000 habitants bénéficiant d’un agrément préfectoral  9,07€/m² 

 

Pour calculer le loyer plafonné, il faudra également ajouter un coefficient multiplicateur, calculé selon la formule suivante et ne devant jamais dépasser 1,2 : 0,7 + 19/Surface habitable. 

Exemple : Pour un appartement de 50m² à Toulouse (zone B1) 

  • Le coefficient sera de 0,7 +19/50 = 1,08. 
  • Le loyer plafonné sera de 10,44 x 50 x 1,08 = 563,76€. 

Pour en savoir plus, vous pouvez également consulter : 

Les autres avantages fiscaux de l’immobilier neuf 

L’exonération de taxe foncière 

Lors de l’achat d’un logement neuf, que ce soit en investissement locatif ou pour votre résidence principale, vous pouvez bénéficier de l’exonération partielle ou totale de votre taxe foncière pendant les deux premières années qui suivent l’achèvement des travaux de construction. 

Ce dispositif, avantageux pour les contrats VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), débute au 1er janvier qui suit l’année d’achèvement des travaux. Il sera en principe total, sauf si la commune dans laquelle se trouve le bien décide de ne pas exonérer sa part de taxe foncière. Dans ce cas, l’exonération sera partielle et concernera la part départementale et la part régionale. 

Les frais de notaire réduits 

Dans l’immobilier neuf, les frais de notaire sont réduits comparés à l’immobilier ancien. Ils se situent entre 2 et 3% pour l’immobilier neuf contre 7 à 8% pour l’immobilier ancien. 

Ainsi, par exemple, pour un bien immobilier coûtant 200 000€, et en prenant l’exemple d’un taux de 3% si le bien et neuf, et 7% si le bien est ancien, les frais de notaire s’élèveront à : 

  • 6 000€ pour un logement neuf. 
  • 14 000€ pour un logement ancien. 

Le statut LMNP 

Le statut de location meublée non professionnelle (LMNPpermet de bénéficier d’avantages fiscaux de deux manières : 

  • En amortissement : vous pouvez amortir jusqu’à 90% du prix de revient de votre bien et bénéficier d’une déduction fiscale ;
  • En l’associant à la loi Censi-Bouvard : vous bénéficiez d’une réduction d’impôts de 11% du prix du bien sur une durée de location de 9 ans minimum. 

Il est également possible de profiter du statut LMNP à l’issue d’un dispositif Pinel, afin de prolonger vos avantages fiscaux et la bonne rentabilité de votre investissement. Attention toutefois, les deux dispositifs ne sont pas cumulables. 

Le déficit foncier 

Lorsque les frais et charges liés à votre bien immobilier locatif (travaux d’entretien ou de réparation, frais de copropriété, assurances, intérêts d'emprunt etc.) sont supérieurs au montant du loyer que vous percevez, vous êtes dans une situation de déficit foncier.  

Vous pouvez alors déduire ce déficit de votre revenu imposable global, dans la limite de 10 700€/an. Si votre déficit dépasse ce montant, vous pouvez alors le reporter sur vos revenus de l’année suivante. L’autre grand avantage de ce dispositif est qu’il n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales. 

Le promoteur immobilier : un choix déterminant 

Pour l’achat d’un bien immobilier neuf, il est essentiel de choisir soigneusement le promoteur immobilier qui va vous accompagner dans votre projet. Ce dernier sera votre interlocuteur privilégié et vous accompagnera tout au long du processus d’investissement. 

Nous vous conseillons de privilégier un promoteur immobilier local plutôt que national. En effet, le promoteur local a une connaissance accrue et experte de la ville ou de l’agglomération dans laquelle il exerce son activité et propose ses projets immobiliers neufsadaptés à la ville et au marché. 

Ainsi, en plus d’être à même de vous proposer des biens et opportunités plus personnalisées, il pourra mieux vous conseiller sur votre investissement, en fonction du secteur où vous souhaitez investir, de ses caractéristiques, en adéquation avec votre profil d’investisseur et vos besoins. 

Dans le cadre d’un investissement immobilier dont l’objectif est de bénéficier d’une réduction d'impôts et/ou d'une plus value intéressante sur le projetl’achat immobilier neuf éligible à la loi Pinel reste la solution la plus souvent conseillée. Elle est en effet la loi la plus avantageuse pour optimiser votre investissement et votre patrimoine immobilier, en plus du fait qu’elle soit cumulable avec d’autres avantages fiscaux (exonération de taxe foncière etc.). 

Vous envisagez d’effectuer un investissement immobilier attractif, rentable et pérenne dans le secteur de Toulouse ou Montpellier ? Urbis Réalisation vous propose de bénéficier de l’expertise de nos équipes pour vous conseiller et vous accompagner, ainsi que d’un grand choix de projets immobiliers neufs et biens de qualité. Pour plus d’informations, n’hésitez pas à nous contacter. 

Contactez-nous

Votre coach immo à votre service

quick-icon

VOUS VENDEZ VOTRE TERRAIN ?

Nos conseillers vous apportent leur expertise dans les différentes étapes de votre projet pour, ensemble, construire votre patrimoine.

Contactez nous