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Faut-il investir dans l'immobilier neuf ou ancien ?

Publié le 26 mai 2020 et mis à jour le 16 octobre 2020

Pour celles et ceux qui envisagent d’investir dans l’immobilier, le choix entre le charme de l’ancien et les avantages du neuf n’est pas toujours évident de prime abord. Chacun possédant ses avantages et ses inconvénients, quel serait le choix le plus judicieux et pérenne, tant sur le plan financier que fiscal ? 

En d’autres termes, pour un investissement à la fois rentable financièrement, sécurisé et peu contraignant, faut-il privilégier l’immobilier neuf ou ancien ?

Dans cet article, découvrez les avantages et inconvénients de chacun, et pourquoi l’immobilier neuf reste le choix le plus attractif et rentable. 

Lire aussi : 10 conseils pour investir dans l’immobilier neuf à Toulouse 

 

Immobilier neuf : Un investissement encouragé et valorisé 

Les avantages fiscaux 

C’est dans le domaine des avantages fiscaux que l’immobilier neuf tire le plus son épingle du jeu, avec plusieurs possibilités d’optimiser votre investissement de manière significative. 

Les deux dispositifs qui se distinguent le plus sont la loi Pinel et la loi Censi-Bouvardcette dernière étant accessible pour les investissements locatifs disposant du statut LMNP. L’avantage est que les deux ayant une durée limitée, il est possible de les enchaîner pour bénéficier d’avantages fiscaux à plus long terme. 

Concrètement, la loi Pinel offre une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% du prix d’achat, pour un investissement locatif allant de 6 à 12 ans. La loi Censi-Bouvard, quant à elle, permet aux propriétaires de logements en location LMNP de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% du prix d’achat, en plus d’une déduction des charges et de la récupération de la TVA sur le montant initial investi. Enfin, investir dans l’immobilier neuf permet aussi de bénéficier d’une exonération de taxe foncière pendant deux ans. 

Par comparaison, les lois et dispositifs disponibles dans l’ancien (loi Malraux, dispositif Denormandie etc.) sont tous soumis directement ou indirectement à la nature et au montant des travaux de rénovation réalisés, en plus d’autres conditions d’éligibilité parfois contraignantes, qui réduisent notamment les choix possibles de biens disponibles (localisation, taille du logement, conditions de mise en location etc.). 

 

Attention au plafonnement des niches fiscales 

Si vous êtes déjà en train de planifier votre futur investissement immobilier, ou sur le point de le faire, n’oubliez pas de garder un œil sur le plafonnement global des niches fiscales dans vos calculs. 

Ce dernier impose de ne pas dépasser un plafond de 10 000€ défiscalisés. Le calcul de ce plafonnement global ne prend pas uniquement en compte les investissements immobiliers. Ainsi, si vous avez déjà atteint le plafond cette année, il faudra attendre la fin de vos défiscalisations en cours pour pouvoir profiter de celles inhérentes aux investissements immobiliers, que vous optiez pour le neuf ou l’ancien. 

 

Les travaux d’entretien et de rénovation 

Pour commencer, un logement neuf ne nécessite pas de travaux de rénovation, contrairement à la plupart des biens anciens. Les travaux d’entretien, quant à eux, n’interviendront que dans quelques années.  

Par ailleurs, même avec un œil expert, l’immobilier ancien peut générer de mauvaises surprises, tant sur l’état du bien lui-même que sur les éventuels travaux de rénovation et d’entretien pouvant intervenir dans le cadre d’une copropriété.  

Tous ces éléments constituent déjà un investissement supplémentaire, en plus du prix d’achat, dont vous devrez tenir compte en achetant un bien immobilier ancien. De plus, si certains travaux de rénovation disposent d’une garantie décennale, aucune garantie ne vous sera donnée à l’achat sur l’état du bien que vous aurez choisi. 

Avec l’immobilier neuf, vous investissez dans un bien sans travaux à prévoir, avec des matériaux et des équipements neufs, qui disposent en plus de plusieurs garanties valables plusieurs années (garantie décennale, dommages-ouvrage, biennale, GPA etc.), vous protégeant notamment des défauts de construction, malfaçons et autres vices cachés qui pourraient survenir. 

 

Les normes techniques et environnementales 

Les constructions de logements neufs doivent obligatoirement respecter certaines normes techniques et environnementales, qui sont autant de gages supplémentaires de qualité. Norme RT 2012, RE 2020, NF Habitat HQE ou encore logement BBC sont autant de garanties que votre logement sera optimisé au niveau technique, écologique et économique.  

Si certains logements anciens peuvent respecter certaines de ces normes, l’immobilier ancien n’y est pas soumis obligatoirementLes biens anciens respectant certaines normes sont par définition beaucoup plus difficiles à trouver, et ne vous dispenseront pas d’éventuels travaux de rénovation ou d’entretien. 

En immobilier locatif, de telles normes rendent également les logements plus attractifs, notamment parce qu’ils permettent aux locataires de réaliser des économies substantielles et à long terme sur leurs dépenses en énergie, en plus du confort de vie qualitatif également garanti par ces normes.  

 

Les avantages financiers 

Globalement, les prix des logements neufs sont plus élevés que ceux des logements anciens. Néanmoins, cette différence de prix est aujourd’hui largement compensée par d’autres éléments relatifs à l’investissement. Pour commencer, les frais de notaires sont moins élevés dans l’immobilier neuf, avec un taux en moyenne de 2 à 3% du prix d’achat contre 7 à 8% dans l’immobilier ancien. 

Sachez ensuite que l’achat d’un logement neuf est exonéré de la taxe foncière pendant deux ans, ce qui vous permet donc d’économiser une enveloppe que vous saurez certainement utiliser à bon escient.  

Enfin, vous n’avez aucuns travaux à prévoir car, en tout état de cause, le logement est neuf (en comparaison à l’ancien où un coût de rénovation est à prévoir, coût qui se répercute sur la rentabilité du projet). De plus, de multiples garanties vous assurent de ne pas avoir de frais supplémentaires sur une durée allant jusqu’à 10 ans. 

Pour aller plus loin, vous pouvez également consulter les articles suivants : 

Immobilier ancien : Plus cher ou moins cher que le neuf ? 

Si on ne tient compte que du prix d’achat, alors l’immobilier ancien est généralement moins cher que l’immobilier neuf. Cependant, ne tenir compte que du prix d’achat serait une erreur fondamentale de calcul 

En tenant compte des dispositifs fiscaux accessibles aux investissements dans l’immobilier neuf, de l’absence d’investissements supplémentaires (travaux de rénovation et de copropriété, charges de copropriété plus élevées etc.), et des avantages financiers réservés aux logements neufs (frais de notaire moins élevés, aides aux primo-accédants etc.), on peut aisément conclure que dans la grande majorité des cas, l’immobilier neuf est “moins cher” que l’immobilier ancien, en présentant un meilleur rapport qualité/prix/service. 

Par ailleurs, si l’immobilier ancien présente certains avantages à court terme, dans le cadre d’un investissement locatif (taux d’occupation connu à l’avance, possibilité d’investir dans un bien déjà loué et géré par un tiers etc.), il est beaucoup moins attractif sur le long terme. En effet, les revenus locatifs étant imposables et les lois fiscales plus limitées et moins avantageuses, l’immobilier ancien devient dans certains cas contre-productif. 

 

Ainsi, dans la majorité des cas, l’immobilier neuf est le choix le plus judicieux pour un investissement immobilier. Il sera notamment la meilleure solution si : 

  • Vous souhaitez faire un investissement locatif avantageux et rentable sur le long terme ;
  • Vous souhaitez bénéficier des meilleures aides financières et fiscales pour optimiser votre investissement et en réduire le coût. 

Chez Urbis Réalisations, nous proposons plusieurs programmes immobiliers neufs pour celles et ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier neuf à Toulouse ou Montpellier et leurs agglomérations. Pour plus d’informations sur nos biens, ou des conseils concernant votre projet d’investissement immobilier, n’hésitez pas à nous contacter. 

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