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Dispositifs de défiscalisation immobilière : avantages, inconvénients, comparatif

Publié le 26 mai 2020 et mis à jour le 6 juillet 2020

Vous avez un projet d’investissement immobilier et vous souhaitez en savoir plus sur les optimisations fiscales possibles de votre futur investissement ?

Dans cet article, nous abordons les différents dispositifs de défiscalisation immobilière, dans l’immobilier neuf et ancien, avec leurs avantages et leurs inconvénients respectifs. Grâce à ce comparatif, vous pourrez envisager de manière éclairée quelles sont les opportunités les plus intéressantes pour vous. 

Lire aussi : 10 conseils pour investir dans l’immobilier neuf à Toulouse 

Tableau comparatif des dispositifs de défiscalisation immobilière 

Pour vous aider à voir rapidement quels seraient les dispositifs de défiscalisation immobilière les plus avantageux pour vous, selon votre profil et vos objectifs, voici un tableau comparatif des différents dispositifs disponibles, dans l’immobilier ancien et dans l’immobilier neuf. 

 

Dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier ancien 

Les dispositifs de défiscalisation disponibles dans l’immobilier ancien ont globalement les objectifs suivants : 

  • Encourager la rénovation de biens d’exception ; 
  • Encourager la mise en location de biens anciens disponibles ;  
  • Encourager la location à des prix abordables dans des zones spécifiques. 

Du côté des investisseurs, l’avantage est bien évidemment de pouvoir se constituer un patrimoine immobilier solide de manière plus accessible, tout en optimisant sa rentabilité. 

Le principal inconvénient réside dans l’investissement en lui-même et le choix du bien, souvent restreint parce qu’il devra soit nécessiter la réalisation de travaux de rénovation, soit être soumis à d’autres contraintes pour être éligible à ces dispositifs (performances énergétiques, limitation des zones géographiques etc.).  

Voici notre tableau comparatif des dispositifs fiscaux disponibles dans l’immobilier ancien. 

  Dispositif Denormandie Loi Malraux Loi Cosse Déficit foncier
Caractéristiques

12% de réduction d’impôt pour 6 ans de location ;

18% de réduction d’impôt pour 9 ans de location ;

21% de réduction d’impôt pour 12 ans de location ;

Les taux sont calculés sur le prix d’achat du bien travaux inclus.

  • Réduction d'impôt de 22 % du montant des travaux (jusqu'à 30 % en secteur sauvegardé).
 
  • Déduction du revenu global de 15% à 85% des revenus locatifs bruts selon la zone et de la convention en vigueur (loyer social, intermédiation locative etc.) 
  • Déduction de certains frais et charges de vos revenus fonciers, afin de réduire le montant total de votre revenu imposable. 
Objectifs
  • Constitution d’un patrimoine 
  • Préparation de la retraite 
  • Défiscalisation 
  • Constitution d’un patrimoine immobilier de caractère 
  • Réduction d’impôt 
  • Favorise la rénovation de secteurs protégés et historiques 
  • Constitution d’un patrimoine 
  • Préparation de la retraite 
  • Défiscalisation 
  • Optimiser le taux d’occupation 
  • Louer à prix abordable 
  •      Optimiser la gestion de votre patrimoine immobilier 
  • Augmenter le montant des avantages fiscaux 
Avantages
  • Possibilité de louer à un proche (ascendant ou descendant) non-membre du foyer fiscal 
  • Même taux de réduction d’impôt que la loi Pinel  
  • Réduction d’impôt importante 
  • Biens et emplacements d’exception 
  • Paiement des loyers plus sécurisé (APL etc.) 
  •  Certaines zones et conventions ANAH offrent des taux de réduction d’impôt très attractifs 

  

  • Pas de plafond ni de limitation de temps sur le montant déductible 
  • Il y a un plafond de 10 700€/an mais les montants non déduits peuvent être reportés l’année suivante 
  • De nombreuses charges sont déductibles (charges de copropriété, honoraires d’agence immobilière, travaux de rénovation, intérêts d’emprunt etc.) 
  •  Cumulable avec d’autres dispositifs fiscaux 
Inconvénients
  • Nécessité d’avoir un apport 
  • Les travaux représentent une part importante (25%), financièrement et au niveau de leur ampleur 
  • Revenus locatifs limités par le plafonnement des loyers 
  • Choix réduit, peu d’offres, biens parfois difficiles à trouver 
  • Prix des biens parfois élevés 
  • Nécessité d’investir avec un apport 
  • Contraintes liées aux travaux parfois importantes 

     

  • Impossibilité de louer à un proche 
  • Non cumulable avec d’autres dispositifs fiscaux 
  • Revenus locatifs limités par le plafonnement des loyers 
  • Peu utilisé car il n’est intéressant que dans des cas particuliers (taux d’imposition élevé, patrimoine immobilier important etc.).
 
Logement meublé ?  Non Non Au choix Au choix
Zones d'éligibilité Centres-villes et communes labellisées "Cœur de ville"  Oui, les Sites Patrimoniaux Remarquables approuvés.  A bis, A, B, B2 et C  Non
Plafonds
  • Plafonds de loyers et de ressources pour les locataires 
  • Les travaux réalisés doivent représenter au moins 25% du prix du logement 
  • Investissement maximum de 300 000€ 
  • Plafond de travaux de 100 000€ par an ou 400 000€ sur 4 ans. Aucun plafond de loyer ni de conditions de ressources.
 
  • Plafonds de loyers et de ressources pour les locataires 

  

  • Aucun
Durée minimale de location Oui, de 6 ans minimum à 12 ans maximum  9 ans  Oui, entre 3 et 9 ans selon les conditions (travaux ou non, convention ANAH etc.)  3 ans 
Type d'avantage fiscal Réduction d’impôt  Réduction d’impôt  Déduction fiscale  Déduction fiscale 
TVA récupérable ?  Non (TVA parfois réduite sur certains types de travaux)  Non (TVA parfois réduite sur certains types de travaux)  Non (TVA parfois réduite sous conditions)  Non (TVA parfois réduite sur certains types de travaux) 
Concerné par le plafonnement des niches fiscales ? Oui  Non Non Non

 

Dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier neuf 

D’entrée de jeu, l’immobilier neuf présente plusieurs avantages par rapport à l’immobilier ancien : 

  • Il ne nécessite aucuns travaux de rénovation ; 
  • Sa construction est couverte par des garanties (décennale, biennale etc.) ;  
  • Il est plus facilement accessible, notamment pour les primo-accédants ;  
  • Il permet plus facilement un investissement sans apport.  

De plus, si les dispositifs fiscaux relatifs à l’immobilier neuf ne sont pas cumulables entre eux, il est possible de les enchaîner afin de maximiser la rentabilité de votre investissement, tant sur le taux de cette rentabilité que sur sa durée. Par exemple, un dispositif Pinel peut être suivi d’un statut LMNP en loi Censi-Bouvard. 

Voici notre tableau comparatif des dispositifs fiscaux disponibles dans l’immobilier neuf. 

  Loi Pinel Statut LMP Statut LMNP en amortissement Statut LMNP et loi Censi-Bouvard 
Caractéristiques
  • 12% de réduction d’impôt pour 6 ans de location 
  • 18% de réduction d’impôt pour 9 ans de location 
  • 21% de réduction d’impôt pour 12 ans de location 
  • Les taux sont calculés sur le prix d’achat du bien 
  • Régime d’imposition micro-BIC ou réel au choix 
  • Réduction d’impôt calculée sur le revenu global 
Amortissement jusqu’à 90% du prix de revient de l’investissement  Réduction d'impôt de 11% du prix du bien 
Objectifs
  • Constitution d’un patrimoine 
  • Préparation de la retraite 
  • Défiscalisation sans apport  
  • Obtenir des revenus complémentaires peu ou non fiscalisés sur le long terme 
  • Constitution d’un patrimoine 
  • Préparation de la retraite 
  • Succession 
  • Obtenir des revenus complémentaires peu ou non fiscalisés sur le long terme 
  • Constitution d’un patrimoine 
  • Préparation de la retraite 
  • Succession 
  • Obtenir des revenus complémentaires peu ou non fiscalisés sur le long terme 
  • Constitution d’un patrimoine 
  • Préparation de la retraite 
  • Succession 
Avantages
  • Possibilité d’investir sans apport 
  • Possibilité de louer le bien à vos proches sous conditions 
  • Avantage fiscal le plus avantageux pour un logement neuf 
  • Exonération d’IFI 
  • Exonération possible des plus-values 
  • Possibilité d’amortir le logement 
  • Possibilité de réduire les droits de succession 
  • N’entre pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales 
  • Possibilité d’investir sans apport 
  • Loyers versés par le gestionnaire (bien vide ou occupé) 
  • Possibilité de changer de régime fiscal tous les ans 
  • Possibilité de réaliser une opération fiscalement neutre (amortissement + déduction des intérêts d’emprunt) 
  • Idéal pour un investissement à long terme (20-30 ans) 
  • Possibilité d’investir sans apport 
  • Loyers versés par le gestionnaire (bien vide ou occupé) 
  • Possibilité d’amortir le mobilier non éligible à la loi Censi-Bouvard 
Inconvénients
  • Limité par des conditions de ressources pour les locataires 
  • Loyers plafonnés 
  • Limité à certaines zones géographiques 
Plus contraignant à gérer (obligations comptables et fiscales similaires à celles d’une entreprise)  Impossibilité de louer à des proches  Impossibilité de louer à des proches 
Logement meublé Non Oui Oui Oui
Compatible VEFA ?  Oui Oui Oui Oui
Zone d'éligibilité A bis, A, B et B2 Non Non Non
Plafonds
  • Investissement limité à 300 000€ par an 
  • Plafonds de loyers et de ressources pour les locataires 
Aucun. Cependant, les recettes locatives doivent être supérieures à 23 000€ et doivent excéder les revenus du foyer fiscal.  Aucun Investissement limité à 300 000€ 
Durée minimale de location  Oui, de 6 ans minimum à 12 ans maximum  Non 9 ans minimum  9 ans minimum 
Type d'avantage fiscal Réduction d’impôt  Réduction d'impôt ou déduction fiscale  Déduction fiscale  Réduction d’impôt 
TVA récupérable ?  Possibilité d’une TVA réduite sur le prix d’achat du bien, sous conditions  Exonération de TVA, sauf sur certains services s’ils sont proposés en plus de l’hébergement (réception, petit-déjeuner, nettoyage des locaux etc.)  Exonération de TVA, sauf sur certains services s’ils sont proposés en plus de l’hébergement (réception, petit-déjeuner, nettoyage des locaux etc.)  Exonération de TVA, sauf sur certains services s’ils sont proposés en plus de l’hébergement (réception, petit-déjeuner, nettoyage des locaux etc.) 
Concerné par le plafonnement des niches fiscales Oui Non Non Oui

 

Défiscalisation : L’immobilier neuf bien plus avantageux 

Globalement, les dispositifs de défiscalisation immobilière sont bien plus avantageux dans l’immobilier neuf.  

Prenons l’exemple du dispositif Denormandie (immobilier ancien) et du dispositif Pinel (immobilier neuf) qui sont très similaires. Ils ont en effet les mêmes taux de réduction d’impôt, sur les mêmes durées d’engagement locatif, avec les mêmes plafonds. 

Cependant, le dispositif Denormandie possède les inconvénients suivants, qui ne concernent pas le dispositif Pinel réservé à l’immobilier neuf : 

  • Il nécessite d’investir au moins l’équivalent de 25% du prix d’achat dans des travaux de rénovation ; 
  • Il n’ouvre pas la possibilité d’une TVA réduite, en dehors de celle relatif à certains types de travaux (qui ne concernera donc que 25% du prix d’achat) ; 
  • Les deux dispositifs disposent de limitations de zones géographiques, mais celles du dispositif Denormandie sont plus restreintes, ce qui réduit d’autant les opportunités disponibles. 

Plus généralement, l’investissement immobilier neuf répond davantage à un objectif de défiscalisation, tant au niveau des montants en jeu que de l’accessibilité, et des contraintes qui sont moins nombreuses que dans l’immobilier ancien. 

À lire également : 


 

Pour conclure 

Parmi tous les dispositifs de défiscalisation immobilière disponibles, le Pinel reste le plus fréquemment utilisé. Que vous soyez un couple souhaitant anticiper le départ d’un enfant, en lui constituant un patrimoine tout en compensant la part fiscale manquante, une personne seule payant beaucoup d’impôts, ou un primo-accédant souhaitant optimiser son premier investissement, investir dans l’immobilier neuf avec la loi Pinel est l’opportunité la plus intéressante et la plus accessible. 

Chez Urbis Réalisations, nous sommes spécialisés dans l’investissement immobilier neuf et son optimisation fiscale à Toulouse et Montpellier. N’hésitez pas à nous contacter pour plus d’informations. 

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