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Investissement Locatif Toulouse : 10 conseils pour investir !

Publié le 12 décembre 2018 et mis à jour le 27 mai 2020

Vous souhaitez investir dans un logement neuf à Toulouse et c’est la première fois que vous vous lancez dans un tel projet ? Découvrez nos 10 conseils qui vous aideront à concrétiser votre achat dans l’immobilier neuf toulousain et réaliser un investissement locatif pérenne et rentable.

Urbis Réalisations propose des programmes immobiliers neufs à Toulouse et son agglomération.

DÉFINISSEZ VOTRE PROJET IMMOBILIER ET VOS OBJECTIFS FINANCIERS

Il s’agit de la première étape et à ne surtout pas négliger puisqu’elle conditionne la suite de votre investissement locatif, ses retombées financières, et les réductions d'impôts que vous pourrez obtenir. En bref, quel est votre objectif ?

  • Vous constituer un patrimoine immobilier ?
  • Obtenir des gains financiers rapides ou à plus long terme ?
  • Obtenir une rente locative régulière pour votre retraite ?
  • Économiser des impôts
  • Loger votre enfant pendant ses études ou loger un parent ?

Selon votre projet, votre situation, ou le montant de votre investissement, la durée et la configuration de votre investissement locatif peuvent énormément varier.

De même, investir dans l'immobilier neuf ouvre droit à des avantages financier et fiscaux intéressants qui sont répertorié dans notre article comment faire des économies en achetant dans l'immobilier neuf ?

Par exemple, le dispositif Pinel, le plus courant d'entre tous, permet de réduire ses impôts jusqu'à 63 000€, réparti une durée maximum de 12 ans. Ceci dit, vous pouvez par la suite profiter de votre acquisition à plus long terme, par exemple en continuant de bénéficier d'autres dispositifs de réduction d'impôt tel que la LMNP, ou en revendant votre bien et vous en servir d'apport pour un nouveau projet.

INVESTISSEMENT LOCATIF À TOULOUSE : DÉFINISSEZ VOTRE CIBLE

Toulouse présente trois profils de locataires distincts, quelle sera votre cible ?

  • Les étudiants : métropole universitaire dynamique, Toulouse et son agglomération comptent près de 100 000 étudiants qu’il s’agit de loger. Un profil de locataire que rencontrent souvent les acheteurs pour leur premier investissement dans le neuf. L’achat d’un appartement neuf ou d’un studio proche du centre-ville reste abordable, surtout depuis le « coup de pousse » Pinel. Bénéficiant de la caution financière de leurs parents, se sont souvent des locataires sûrs. Les trois quarts (toujours selon l’Insee), resteront sur Toulouse une fois leurs études terminées.
  • Les jeunes actifs : représentant 23% de la population du Grand Toulouse, souvent en couple, ils ne souhaitent pas s’en éloigner pour continuer à profiter de son cadre de vie. Ici aussi, un investissement locatif en loi Pinel est envisageable.
  • Les couples avec enfants : ce type de locataire est souvent « néo toulousain ». L’attractivité économique de la ville rose séduit en effet chaque année de nombreux arrivant, professions intermédiaires ou cadres, souhaitant « se poser » avec leurs enfants dans le sud-ouest. Ils s'installent souvent pour une durée moyenne à longue, ce qui garanti un taux d'occupation optimum sans avoir à mettre la main dans les papiers trop fréquemment, si vous avez choisi de gérer vous même votre appartement.

DÉFINISSEZ LE TYPE DE LOGEMENT

Évidemment, louer à un étudiant, un couple ou une famille, implique de choisir un type de bien spécifique.

Réfléchissez à nouveau au type de locataires que vous ciblez et optez pour un logement adapté à son style de vie. Un studio ou un appartement type T2 convient parfaitement à un étudiant.

Les nouveaux investisseurs y trouvent aussi leur compte dans la mesure où l’achat d’un appartement neuf à Toulouse en loi Pinel permet de réaliser de substantielles économies d’impôts sur 12 ans, tout en percevant des revenus locatifs.

Un jeune couple se tournera plutôt vers un T2 ou un T3 proche du centre-ville de Toulouse, voire une petite maison mitoyenne en périphérie de Toulouse pour un loyer raisonnable.

Une famille avec 2 ou 3 enfants cherchera plutôt une maison qu’un appartement, surtout si elle entre dans la catégorie des « néo-toulousains ». Ici, les prestations recherchées imposent un investissement plus conséquent du côté du loueur : 2, 3, voire 4 chambres, un jardin, un garage… Investir dans une maison neuve sera donc judicieux et séduira vos futurs locataires pour son confort moderne.

N’oubliez pas de bien choisir son emplacement : le quartier ou la commune ciblé doivent réunir le plus de critères possible pouvant apporter confort et bien-être aux locataire. Les critères les plus appréciées étant sans surprise la proximité des transports, des commerces alimentaires et l'accessibilité (pour se rendre sur son lieu de travail par exemple). 

DANS QUELLE COMMUNE DE L’AGGLOMÉRATION TOULOUSAINE SOUHAITEZ-VOUS INVESTIR ?

Qu’il s’agisse de Toulouse centre ou des communes limitrophes, pas d’inquiétude à avoir concernant l’offre de logements neufs. L’agglomération foisonne de nouveaux programmes immobiliers adaptés à l'investissement locatif comme nous l'avons présenté dans l'un de nos conseils d'achat Investir pour louer à Toulouse.

En périphérie de Toulouse les nouveaux programmes immobiliers fleurissent et restent des très belles opportunités d'investissement. Vous pouvez notamment vous intéresser aux programmes immobilier de la commune de Castanet-Tolosan, très prisée par les Toulousains souhaitant un air de campagne proche de la ville.

Toujours en périphérie, Tournefeuille, Blagnac ou Saint-Orens de Gameville sont des communes idéales pour les actifs, couples ou familles. Ce sont des villes en développement qui offrent un cadre de vie agréable tout en restant à proximité de Toulouse.

En revanche, investir dans un appartement dans le centre de Toulouse reste une valeur sûre : les règles d'urbanisme de l'agglomération sont vecteur de l'étalement urbain. Mécaniquement, les propriétaires d'appartements dans le centre-ville pourront bénéficier d'une belle revalorisation de leur bien aux cours des années.

De plus, la répartition des types de locataires à Toulouse est dominée par les étudiants et jeunes actifs, qui sont plutôt en demande de logements proches du centre-ville et des transports en communs, qui correspondent à priori plus à leur mode de vie. 

TOULOUSE CENTRE : QUELS QUARTIERS OÙ INVESTIR DANS LE NEUF ?

Les quartiers du centre-ville toulousain sont parfaits pour les étudiants et les jeunes actifs. Les quartiers des Minimes et de la Cartoucherie bénéficient par exemple d'un emplacement de choix à quelques minutes de l'hyper-centre de Toulouse, alors que le quartier Croix Daurade, plus résidentiel, facilite le quotidien de ses habitants en offrant une proximité immédiate avec le métro (station "Borderouge"). En bref : vous faites un choix de cadre de vie en ciblant un quartier ou un autre. Mais encore une fois, dans le cadre d'un investissement locatif, ce choix être en partie dicté par le profil de locataire ciblé.

Voici une liste non-exhaustive des quartiers à fort potentiel à Toulouse pour réaliser un investissement locatif : 

  • Le quartier Rangueil, pour sa proximité avec le pôle universitaire de Toulouse III - Paul Sabatier
  • Le quartier Montaudran, pour sa proximité avec les pôles d'activité de Balma et de Toulouse Aérospace
  • Le quartier de la Cartoucherie : néo éco-quartier de la ville et proche de l'hypercentre
  • Les quartiers Minimes et Barrière-de-Paris pour leur proximité au centre-ville et leur accessibilité
  • Le quartier de Croix Daurade, si vous recherchez un quartier un peu plus résidentiel.
  • Les quartiers à l'est du centre-ville, bientôt traversés par la future ligne de métro (ouverture en 2025) : Jolimont, Guilheméry, Château de l'Hers, la Terrasse.

SONDEZ LE MARCHÉ IMMOBILIER

N’hésitez pas à vous rendre sur les salons toulousains dédiés à l’immobilier, organisés chaque année au printemps et à l’automne. Vous pourrez rencontrer directement les professionnels et obtenir quelques conseils personnalisés.

Ainsi vous aurez une idée plus concrète de ce à quoi vous attendre et vous serez plus à même de définir précisément votre projet. Vous y découvrirez les nouveautés du marché immobilier toulousain et peut-être y trouverez-vous votre futur logement !

Vous pouvez également vous référez aux site d'annonces et autres portails immobiliers afin de vous faire une idée de la tendance du marché, tout en restant chez vous.

CHOISISSEZ VOTRE PROMOTEUR IMMOBILIER

Notre top conseil est simple : choisissez un promoteur qui correspond à votre projet. Explications : si vous souhaitez investir dans une ville précise, privilégiez un promoteur local, ce qui vous assure une bonne connaissance du marché et de son potentiel. Il sera plus à même de vous guider dans votre projet. 

Faites-vous également une idée de son offre : si le promoteur privilégie des programmes dans une zone ou une autre de l'agglomération, en centre-ville ou plutôt en périphérie. Par exemple, Urbis Réalisations privilégie les emplacements en coeur de ville, et la construction de petites résidences.

Si votre projet a pour seul et unique objectif de réduire vos impôts, se tourner vers un promoteur national peut être intéressant pour avoir accès à une large offre en France. Ceci dit, il ne faudra pas négligez l'aspect potentiel du bien : un choix moyen au départ peut s'avérer être un réel inconvénient au moment de la revente, ce qui peut nuire à la rentabilité de votre projet.

Enfin, ne vous basez pas sur les "on-dit". Chaque prometteur présente une offre de bien et de service différente, qui correspond à des profils d'acquéreurs différents. Pour savoir ce qui vous convient le mieux, une seule solution : faites vous votre propre avis en allant à la rencontre de plusieurs promoteurs. 

DEVENEZ INCOLLABLE SUR LA VEFA

Investir dans un appartement neuf ou une maison, c’est souvent acheter « sur plan », autrement dit, en VEFA (Vente en l’Etat de Futur Achèvement).

Au-delà de la possibilité de personnaliser le logement (pensez aux placards et autres rangements qui sont un atout certain pour votre futur locataire), ce contrat offre des avantages et des garanties intéressantes pour le futur propriétaire : garanties constructeurs, frais de notaires réduits et autres avantages fiscaux font la différence face à l’ancien.

Ce choix vous offre aussi des arguments de poids pour séduire les locataires : un logement récent et tout confort, et surtout une facture énergétique faible. À l’heure où les tarifs du gaz et de l’électricité augmentent, faire valoir des charges faibles peut faire la différence au moment de la signature du bail !

INVESTIR, MAIS AVEC QUEL DISPOSITIF ?

En investissant dans le neuf, vous disposez de plusieurs options avantageuses en termes de défiscalisation : loi Pinel, Censi-Bouvard LMNP.

La loi Pinel vise à relancer le marché de l’immobilier locatif. Elle offre jusqu’à 21% de réduction d’impôts sur la valeur total d’un logement neuf ne dépassant pas 300 000€.

Le dispositif Censi-Bouvard LMNP offre 11% de réduction d’impôts ainsi qu’une récupération de la TVA. Il s’applique uniquement aux Loueurs Meublés Non Professionnels, ce qui peut être intéressant pour la location d’un logement étudiant.

Renseignez-sur ces deux lois afin de déterminer laquelle vous sera la plus bénéfique selon votre situation. Nous vous invitons à consulter notre rubrique Investir dans l'immobilier neuf pour en apprendre plus sur les dispositifs de défiscalisation.

LE FINANCEMENT DE VOTRE PROJET

La majorité des banques vous demanderont un apport personnel de 10 à 30% du prix du bien. Étudiez l’état de vos finances et réfléchissez à comment augmenter votre apport personnel. Plus il sera important et moins les organismes bancaires rechigneront à vous accorder un prêt. Le taux d’intérêt n’en sera d’ailleurs que plus avantageux.

Cependant, une offre de financement est propre à chaque projet, certaines banques acceptent d'accorder un prêt sans apport. Tout dépend de votre situation et de votre projet.

Notre meilleur conseil : tout comme pour choisir votre promoteur, réalisez des démarches auprès de plusieurs banques et optez pour la meilleure offre. Vous pouvez également faire appel à un courtier qui lui a accès à des offres préférentielles de la part des banques. Le plus : les services d'un courtiers ne sont facturés que, et uniquement si vous contractez un prêt par son intermédiaire. De ce fait les offres qu'il propose sont souvent intéressantes ! 

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