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Conseils : acheter un appartement pour le louer

Publié le 26 mai 2020 et mis à jour le 5 juin 2020

Acheter un appartement pour le louer est un excellent projet d’investissement qui peut s’avérer très rentable, tout en vous constituant un patrimoine immobilier pérenne. En revanche, vous vous posez certainement beaucoup de questions autour de ce projet : quel type de biens cibler ? Dois-je mettre mon bien en gestion ? Quel serait le loyer de mon bien ? 

Dans cet article, nous répondons aux questions que vous vous posez le plus fréquemment, en vous donnant 9 conseils pour un investissement immobilier locatif réussi.

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#1 - Quel type de biens cibler ? 

Immobilier neuf ou ancien ? Maison ou appartement ? Il est parfois difficile de choisir entre toutes les opportunités disponibles. Votre choix se fera bien sûr, aussien fonction de votre budget et du montant des impôts que vous souhaitez défiscaliser. En matière de location, les appartements neufs restent le meilleur choix. Ils sont de qualité du fait qu’ils répondent aux dernières normes énergétiques et techniques, et leurs travaux de construction ainsi que leurs équipements sont garantis pendant plusieurs années (garantie décennale, biennale etc.). 

Par ailleurs, un logement neuf vous permettra de bénéficier de dispositifs de défiscalisation immobilière avantageux comme le dispositif Pinel.

Ensuite, une fois que vous avez estimé votre budget (apport ou non, capacité d’emprunt etc.), renseignez-vous sur les prix du marché, pour choisir la taille de votre futur bien et son emplacement, toujours en tenant compte d’un critère important : son potentiel de location.


#2
 – Mon investissement peut-il être plus qu’un simple produit de défiscalisation ? 

Le principal objectif d’un investissement locatif n’est pas uniquement d’obtenir une bonne rentabilité. Si la rentabilité reste bien sûr primordiale, l’investissement immobilier d’une manière générale est un projet qui s’envisage sur le long terme, avec un objectif de constitution de patrimoine. 

Outre vos futurs revenus locatifs, un bien immobilier de qualité et choisi avec soin vous permettra également de vous constituer un patrimoine pérenne, pour éventuellement préparer votre retraite, et plus tard transmettre ce patrimoine à vos descendants.

Par ailleurs, en cas de projet à moyen terme incluant la revente de votre bien, vous pourrez réaliser une plus-value, elle aussi dépendante de la qualité du bien choisi au départ. 

 

#3 - Quels types de locataires cibler ? 

En fonction du profil type de vos futurs locataires, le choix du bien et de l’investissement que vous ferez peut être radicalement différent.  

Par exemple, si vous souhaitez louer votre logement à un étudiant, vous pourrez opter pour une location meublée dans une résidence étudiante et bénéficier du statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) et du dispositif Censi-Bouvardqui permet une réduction d’impôt de 11% pendant 9 ans minimum. 

Si vous souhaitez cibler des familles, il vous faudra envisager d’investir dans un appartement suffisamment grand pouvant accueillir un couple avec au moins un ou deux enfants, le tout avec un loyer raisonnable (voire plafonné) et opter pour le dispositif de défiscalisation Pinel 

En résumé, nous vous conseillons de réfléchir au type de locataires que vous souhaitez, parallèlement à l’établissement de votre budget, afin de cibler les types de biens sur lesquels vous pourrez investir. 

 

#4 - Mon bien sera-t-il facile à louer ? 

La facilité avec laquelle vous pourrez louer votre bien et surtout augmenter au maximum son taux d’occupation dépend surtout des caractéristiques de la ville dans laquelle vous allez investir, et parfois du quartier choisi. Si vous optez pour une ville très dynamique comme Toulouse, votre bien sera facile à louer quel que soit le type de locataire choisi. 

Par exemple, si vous louez à des étudiants, ces derniers restent en moyenne 9 mois, le temps de leur année scolaire. Mais dans une ville étudiante dynamique possédant une ou plusieurs cités universitaires, les candidatures de locataires se succéderont sans problème. 

 

#5 - Louer à un proche : est-ce possible ? 

Oui, aucun texte de loi n’interdit de louer votre bien immobilier à l’un de vos proches, ascendants ou descendants. En plus de l’aspect patrimonial de ce type d’investissement, louer son appartement à un proche peut être pratique et avantageuxCependant, il faut respecter certaines conditions : 

  • Le membre de votre famille ne doit pas faire partie de votre foyer fiscal ; 
  • Le prix du loyer doit rester raisonnable et proche des prix moyens du marché ; 
  • Le locataire ne pourra pas percevoir d’aide au logement. 

Attention toutefois : au niveau des dispositifs de défiscalisation immobilière, dans l’immobilier neuf, seule la loi Pinel permet de louer votre bien à un proche. Si vous optez pour un autre dispositif de défiscalisation (statut LMNP, par exemple), il vous faudra attendre la fin du dispositif Pinel, pour ne pas perdre ses bénéfices. 

À lire également : Loi Pinel : louer à sa famille 

 

#6 - Faut-il mettre mon bien en gestion ? 

Confier la gestion locative de votre bien à une agence immobilière présente de nombreux avantages, dont votre tranquillité d’esprit, et beaucoup moins de contraintes à gérer vous-même au quotidien.  

Cependant, si vous optez pour cette solution, les frais d’agence seront à intégrer dans le calcul de la rentabilité nette de votre investissement locatif. 

 

#7 - A combien puis-je louer mon appartement ? 

Si l’appartement que vous choisissez est dans une zone de tension locative élevée (demande supérieure à l’offre, difficultés d’accès au logement), alors cette zone est soumise à un plafonnement des loyers. Le loyer que vous choisirez d’appliquer ne devra donc pas dépasser ces plafonds. 

Cependant, ces zones de tension locative élevée, qui sont notamment les grandes et moyennes villes de France (majoritairement les villes de 250 000 habitants et plus), permettent d’accéder à des dispositifs très attractifs tels que la loi Pinel, dont les avantages fiscaux viennent largement compenser le plafonnement des loyers, et permettent des investissements rentables et pérennes. 

 

#8 – Comment évaluer la rentabilité du projet ?  

Pour évaluer la rentabilité de votre projet d’achat d’un appartement pour le louer, vous devrez tenir compte des éléments suivants : 

  • Le prix d’achat 
  • Le prix du loyer 
  • Les frais et charges (taxe foncière, charges non récupérables, frais de gestion etc.) 
  • Le ou les dispositifs de défiscalisation immobilière dont vous pourrez bénéficier 
  • Le crédit immobilier 
  • Votre apport personnel éventuel 
  • Une marge tenant compte du taux d’occupation du logement 

Globalement, la rentabilité brute moyenne d’un investissement immobilier locatif en France varie entre 2% et 7%. 

 

#9 - Comment bien revendre mon appartement ? 

On pourrait penser que comme pour tout investissement immobilier, l’objectif final d’un investissement locatif est de réaliser une plus-value. Seulement voilà, en fonction des évolutions du marché, ce n’est pas toujours possible. 

Rassurez-vous, revendre votre appartement moins cher que vous ne l’avez acheté ne signifie pas que votre investissement n’a pas été rentable et que vous en sortez perdant, bien au contraire. N’oubliez pas que le calcul de la rentabilité d’un investissement locatif doit être global et prendre en compte toutes les entrées et sorties d’argent, à savoir : 

  • Les loyers perçus 
  • Les avantages fiscaux (loi Pinel etc.) 
  • Le crédit immobilier (qui peut être renégocié par la suite) 
  • Etc. 

Tous les avantages liés aux revenus locatifs et aux dispositifs de défiscalisation immobilière peuvent largement compenser une éventuelle moins-value. Mieux encore, la revente de votre bien pourrait vous permettre d’accéder à de nouvelles opportunités pour un nouveau projet d’investissement immobilier, où vous pourriez de nouveau bénéficier des mêmes avantages, et ainsi de suite. 

 

En résumé, la meilleure solution pour un investissement locatif qui soit rentable, avec une fiscalité faible et optimisée, tout en vous permettant de vous constituer un patrimoine de qualité, est l’immobilier neuf avec des dispositifs de défiscalisation tels que la loi Pinel. 

Pour ce qui est du choix de l’emplacement de votre futur bien, le dynamisme de la ville choisie ainsi que l’évolution des prix du marché au niveau local, la qualité de vie ou encore la qualité des biens disponibles sont autant de critères primordiaux pour un investissement réussi. 

Selon le palmarès réalisé en 2019 par Le Figaro Immobilier, la ville de Toulouse arrive largement en tête selon tous ces critères, et Montpellier n’est pas loin derrière, se classant en 5ème position. Deux villes au dynamisme constant, avec plusieurs milliers de nouveaux habitants chaque année, un marché de l’emploi en bonne santé, un prix de l’immobilier qui reste relativement stable pour le moment, etc. 

Urbis Réalisations, en tant que promoteur local de programmes immobiliers neufs, possède une grande expertise des marchés immobiliers locaux de Toulouse et Montpellier. Nous accompagnons celles et ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier tout au long de leur projet, du conseil en investissement à la remise des clés. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à nous contacter. 

 

À lire également : Le TOP 10 des quartiers de Toulouse où acheter ou investir en immobilier neuf 

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