Acheter pour louer, est-ce rentable ?

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif mais vous vous posez encore certaines questions sur sa rentabilité ? Est-ce réellement toujours rentable aujourd’hui d’acheter pour louer ? La réponse est oui, à condition de choisir la bonne opportunité, et de veiller à optimiser cette rentabilité (financement, revenus locatifs, choix du bien...).

À découvrir en complément : Immobilier neuf : nos conseils d’achat

Comment évaluer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Prix d’achat et loyer

Les premiers éléments à intégrer dans votre calcul sont, sans surprise, le prix d’achat et le loyer que vous souhaitez appliquer. Attention, si le loyer de votre futur bien doit être plafonné, il faudra évidemment en tenir compte. Dans le cas contraire, vous pouvez fixer librement le prix de votre loyer. Veillez cependant à rester autour des prix du marché, pour espérer un taux d’occupation élevé.

Ensuite, il vous faudra calculer la rentabilité brute de votre investissement en divisant le loyer annuel par le prix du logement et en multipliant le résultat par 100.

Par exemple, un appartement acheté 220 000€ et loué pour un loyer de 550€/mois, soit 6600€/an, aura une rentabilité brute de : (6600/220 000) x 100 = 3%.

Tenir compte des frais

La rentabilité brute, même estimée de manière approximative, vous donnera un premier aperçu de la rentabilité potentielle de votre projet d’investissement. Dans notre exemple, une rentabilité brute de 3,9% est déjà un bon résultat, que vous pouvez comparer avec les autres types de placement et d’épargne comme par exemple les livrets ou les assurances vie.

Cependant, pour aller plus loin, vous pouvez également tenir compte des futurs frais et charges et calculer la rentabilité nette de charges. Dans ces charges, il y aura notamment la taxe foncière, les éventuels frais de gestion et les charges non récupérables sur le locataire.

Pour cela, reprenez votre revenu locatif annuel, 6600€ dans notre exemple, et soustrayez toutes les charges, puis refaites le calcul. Ici, si on prend pour exemple une taxe foncière de 700€/an, des charges non récupérables de 100€/an et 10% de frais de gestion sur vos loyers, on obtient un nouveau revenu locatif annuel, net, de 5140€. La rentabilité nette de charges sera alors de : (4510/200 000) x 100 = 2,33%.

Les dispositifs de défiscalisation immobilière

Pour avoir un résultat réellement net de la rentabilité d’un investissement locatif, il faut également prendre en compte les impôts que vous devrez payer sur ce bien immobilier. De ce fait, les dispositifs de défiscalisation immobilière dont vous pourriez bénéficier en fonction du type de bien choisi contribueront, eux aussi, à augmenter la rentabilité de votre location. 

Le crédit immobilier

Voyons de manière simplifiée comment un crédit immobilier peut être remboursé lors de l’achat d’un bien immobilier neuf pour le louer. Concrètement, dans le cadre d’un investissement immobilier locatif pour lequel vous effectuez une optimisation fiscale, en utilisant par exemple la loi Pinel, votre crédit immobilier peut être divisé en 3 parties : 

• Un tiers environ sera financé par l’argent économisé grâce à la réduction d’impôt ;
• Un tiers environ sera financé par le locataire qui paye ses loyers (revenus locatifs) ;

• Le dernier tiers est à la charge de l’investisseur : c'est ce qu'on appelle plus communément l'effort d'épargne.

Selon la manière dont sera monté le dossier de financement, le tiers à la charge de l’investisseur pourra être remboursé lors de la revente du bien, totalement ou partiellement. Il pourra aussi, à plus long terme, être remboursé par les revenus locatifs.

Pinel et LMNP : Le duo gagnant

La loi Pinel

L’un des dispositifs les plus utilisés actuellement parce qu’il permet une rentabilité en moyenne plus élevée est la loi Pinel. En effet, bien qu’elle implique un plafonnement des loyers, la loi Pinel est très attractive, apportant une réduction d’impôt allantde 12 à 21% du prix d’achat du bien.

La loi Pinel est accessible pour l’achat d’un bien immobilier neuf situé dans l’une des zones de tension locative (principalement les grandes agglomérations comme Lyon, Toulouse, Montpellier, Paris etc.), et implique un engagement à louer le bien pendant une durée minimum de 6 ans, reconductible deux fois, jusqu’à 12 ans.

Outre les autres avantages de l’immobilier neuf par rapport à l’ancien (garanties sur la construction, absence de travaux à prévoir, réponde aux dernières normes énergétiques et techniques etc.), les dispositifs de défiscalisation immobilière tels que la loi Pinel permettent, en plus, de bénéficier d’une forte réduction d’impôt pendant plusieurs années.

Le statut LMNP

Le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) permet lui aussi de bénéficier soit d’une déduction fiscale en optant pour l’amortissement, soit d’une réduction d’impôt en l’associant avec le dispositif Censi-Bouvard. Avec la loi Censi-Bouvard, la réduction d’impôt s’élève alors à 11% du prix du bien pour une durée de location de 9 ans minimum.

Le duo gagnant

Les dispositifs de défiscalisation immobilière dans l’immobilier neufne sont pas cumulables, ce qui signifie que vous ne pouvez pas prétendre au dispositif Pinel et aux avantages du statut LMNP simultanément, d’autant plus que la loi Pinel est réservée aux logements non meublés.

Néanmoins, il est tout à fait possible de les « enchaîner ». Concrètement, à l’issu de la période de location choisie pour le dispositif Pinel (6, 9 ou 12 ans), lorsque celui-ci prend fin, vous pouvez transformer votre location non meublée en location meublée, et opter pour le statut LMNP.

De cette façon, vous prolongez d’au moins 9 ans la période pendant laquelle vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt. C’est actuellement la solution la plus efficace pour optimiser la rentabilité de votre investissement immobilier locatif sur le long terme ; d’autant plus si le bien acheté à l’origine du projet prend de la valeur au cours des années.

Immobilier : Le meilleur placement possible ?

En principe, pour qu’un placement quel qu’il soit puisse offrir une rentabilité attractive, il faut également qu’il comporte une prise de risque élevée. C’est notamment le cas des actions, qui peuvent offrir des rendements très élevés, mais qui sont pour la plupart extrêmement volatiles.

L’immobilier présente le grand avantage de faire exception à cette règle. Les opportunités d’investissement immobilier, locatif ou non, sont nombreuses, offrent des taux de rentabilité attractifs, tout en étant des investissements à faible volatilité. Le marché de l’immobilier évolue, certes, mais de manière beaucoup moins rapide et radicale que les marchés financiers, par exemple.

Voici un tableau qui synthétise les principaux types de placements disponibles.

L’investissement immobilier locatif dans l’immobilier neuf, en particulier, bénéficie d’une bonne pérennité en plus d’une rentabilité élevée et d’une prise de risque faible. Si le marché de l’immobilier venait à baisser dans les prochaines années, il serait tout à fait possible de compenser l’éventuelle moins-value grâce aux revenus locatifs d’une part, et aux dispositifs de défiscalisation attractifs, d’autre part.

• Qui peut investir en loi Pinel ?

• Conseils : acheter un appartement pour le louer

Ainsi, pour optimiser la rentabilité de votre investissement immobilier locatif, il faut tenir compte de 3 éléments : le prix d’achat du bien, les impôts que vous devrez payer, le montant de vos revenus locatifs.

Pour cela, c’est en premier lieu le dispositif Pinel qui offre les avantages les plus intéressants et les plus nombreux (réduction d’impôt, achat sans apport etc.), qui viennent compenser le seul élément qui pourrait être vu comme un inconvénient, à savoir le plafonnement des loyers.

En optant pour un achat immobilier neuf avec le dispositif Pinel, et peut-être par la suite le statut LMNP, tout en choisissant un bien de qualité, vous assurerez la rentabilité optimisée de votre investissement.

Si vous souhaitez investir dans le secteur de Toulouse ou Montpellier et leurs agglomérations, Urbis Réalisations peut vous conseiller et vous accompagner pour toutes les étapes de cet important projet. N’hésitez pas à nous contacter pour plus d’informations.