Investir en loi Pinel avec une SCI
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Accessible à tous, relativement simple et rapide à créer, la SCI permet une gestion facilitée et rigoureuse de votre patrimoine immobilier. Pour cette raison, les particuliers sont de plus en plus nombreux à faire le choix de la SCI pour leurs investissements immobiliers, qu’il s’agisse de leur résidence principale ou d’investissements immobiliers locatifs.
Étant également un outil efficace de défiscalisation, la SCI peut aussi être utilisée dans le cadre d’un investissement immobilier en loi Pinel. Dans cet article, nous vous expliqueront ce qu’est une SCI, comment elle fonctionne, et comment l’utiliser dans le cadre d’un investissement en loi Pinel.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
La SCI, ou Société Civile Immobilière, est régie par le Code civil, comme son nom l’indique, et n’a de ce fait aucun objectif commercial. Elle a pour but de permettre à ses associés de construire, gérer, partager et transmettre leur patrimoine immobilier. Cependant, étant une société, elle possède des fonctionnements similaires sur certains points à ceux d’une société commerciale.
Ainsi, le capital d’une SCI se divise en parts détenues par les associés à l’origine de sa création, qui doivent être de deux au minimum. Les parts peuvent être réparties selon le choix des investisseurs qui composent la SCI. Ensuite, le patrimoine immobilier rattaché à la SCI, ses bénéfices, ses pertes etc. seront également partagées entre les associées proportionnellement à leurs parts de capital. Par exemple, si vous détenez 60% des parts de la SCI, vous obtiendrez 60% de ses bénéfices.
Qui peut créer une SCI ?
Contrairement à certaines idées reçues, la SCI n’est pas réservée à quelques experts en investissement immobilier qui possèdent déjà un immense patrimoine. Quel que soit votre patrimoine, qu’il soit déjà créé ou encore à construire, vous pouvez créer une SCI dès lors que vous avez au moins un associé prêt à se lancer dans l’aventure avec vous.
Beaucoup créent des SCI familiales, qui servent aux membres de la famille à gérer leur patrimoine, et faciliter sa transmission, par exemple. Un primo-accédant pourra, lui aussi, effectuer son premier achat dans le cadre d’une SCI si c’est avantageux financièrement et fiscalement.
La création d’une SCI ainsi que sa gestion sont relativement simples. Par ailleurs, si vous avez peur de vous y perdre, vous pouvez vous faire accompagner par des professionnels, comme c’est le cas pour la création d’une société commerciale classique.
SCI et imposition
La SCI fonctionnant sur le modèle d’une société classique, elle bénéficie de régimes d’imposition fonctionnant, eux aussi, de manière assez similaire. Vous pouvez ainsi opter pour l’imposition sur le revenu ou pour l’imposition sur les sociétés.
Dans le cas d’une imposition sur le revenu (IR), chaque associé déclare séparément ses revenus issus de la SCI, proportionnellement aux parts qu’il possède dans la société. La fiscalité de la SCI est alors dite « transparente ».
À l’inverse, en optant pour l’imposition sur les sociétés (IS), ce sont les bénéfices globaux de la SCI qui seront imposés. La fiscalité de la SCI est alors appelée fiscalité « opaque ».
Cependant, si vous souhaitez investir en loi Pinel en créant une SCI, vous devrez obligatoirement opter pour l’imposition sur le revenu, une imposition sur les sociétés ne permettant pas de bénéficier des réductions d’impôts liées à la loi Pinel.
Enfin, toujours pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Pinel et les conserver, tous les associés de la SCI devront s’engager sur cet investissement pendant toute sa durée. Si l’un des associés cède ses parts et quitte la SCI avant l’échéance de la durée locative, les réductions d’impôts liées à la loi Pinel seront perdues.
Pour en apprendre plus sur vos déclarations fiscales :
Comment investir en loi Pinel avec une SCI ?
Les SCI sont fréquemment utilisées comme outils de défiscalisation, on les appelle alors « SCI de défiscalisation ». Ainsi, les dispositifs tels que la loi Pinel qui permettent de bénéficier d’avantages fiscaux peuvent être utilisés dans le cadre d’une SCI, à condition bien sûr de respecter toutes les conditions d’éligibilité. En effet, la loi Pinel impose des conditions pour les propriétaires mais également sur les locataires.
Découvrez toutes les conditions que vos locataires doivent respecter dans cet article !
Outre les conditions liées directement à la loi Pinel, il faut également veiller aux éléments suivants :
- Opter pour l’imposition sur le revenu ;
- Ne pas avoir plus de 2 logements en loi Pinel simultanément dans la même SCI ;
- Que tous les associés restent engagés sur le ou les investissements Pinel pendant toute la durée du dispositif.
Investir en loi Pinel avec une SCI : Avantages et inconvénients
Les avantages
Investir en loi Pinel avec une SCI peut présenter de nombreux avantages, en plus de l’avantage fiscal évident.
Voici les principaux :
- Une gestion facilitée en cas de transmission du patrimoine, ce qui peut être très avantageux notamment pour les SCI familiales.
- La possibilité de créer plusieurs petites SCI pour diversifier vos investissements immobiliers sans perdre les avantages fiscaux de la loi Pinel.
- La possibilité de déduire au réel les charges liées à la gestion locative de votre bien (charges, taxe foncière etc.), pour n’être imposé que sur les bénéfices nets (régime réel d’imposition).
Les inconvénients
Si l’investissement en loi Pinel avec une SCI peut apporter de nombreux avantages, cela comporte aussi quelques inconvénients :
- L’obligation d’être au moins 2 associés à créer la SCI, et à s’engager dans l’investissement immobilier en loi Pinel pour toute sa durée, soit 6, 9 ou 12 ans.
- L’impossibilité de louer votre bien à un membre de votre foyer fiscal (ou du foyer fiscal de votre associé) pendant toute la durée du dispositif Pinel.
- Si vous souhaitez investir dans plusieurs logements locatifs en loi Pinel, sachez qu’en SCI, vous ne pourrez bénéficier du dispositif Pinel que sur deux logements par an maximum.
Investir en loi Pinel via une SCI peut être très avantageux, surtout si vous souhaitez investir à plusieurs sur un même projet. Il est également possible d’intégrer votre investissement à votre SCI existante si vous en avez déjà une.
Attention toutefois, la loi Pinel imposant le choix de l’imposition sur le revenu pour la SCI, il ne serait pas avantageux de faire ce choix si vous possédez déjà un patrimoine immobilier important, pour lequel l’imposition sur les sociétés est bien plus rentable. Dans ce cas, vous pouvez soit investir en votre nom propre, soit créer une nouvelle SCI dédiée à vos investissements en loi Pinel.
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