La loi Pinel : présentation

Qu'est-ce que la Loi Pinel ?

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation qui s'adresse aux personnes souhaitant investir dans un logement neuf pour le mettre en location. 

Cette loi, mise en place en 2014 et prolongée de 2018 à 2021, vise à redynamiser le marché locatif en relançant l'investissement dans l'immobilier neuf.

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Réductions d'impôt offertes par la loi Pinel

Le dispositif Pinel offre la possibilité aux investisseurs de s’engager à louer pour 6 ou 9 ans, avec faculté de proroger l'engagement de location initial jusqu'à 12 ans au maximum.

Le montant de l’investissement est plafonné à 300 000 euros par an pour 1 ou 2 logements maximum (sous réserve d'un décret à paraître devant fixer un plafond par m² de surface habitable).

Les avantages fiscaux varient donc en fonction de cette durée d’engagement et la réduction d'impôt est calculé sur le prix d'achat du logement neuf :

  • Pour une durée de location de 6 ans, la réduction d’impôt s’élève à 12% du montant de l’investissement, soit 36 000€ maximum :
  • Pour une durée de location de 9 ans, la réduction d’impôt s’élève à 18% du montant de l’investissement, soit 54 000€ maximum ;

A l’issue de cette période, il est possible d'allonger l’engagement initial. Si engagement de location initial est de 6 ans :

  • prolongation pour une 1ère période de 3 ans pour une réduction d’impôts de 6%,
  • et renouvelable pour une seconde et dernière période de 3 ans pour une réduction d’impôts de 3%

Si engagement de location initial est de 9 ans : prolongation pour une seule période de 3 ans, pour une réduction d’impôts de 3%.

Pour une durée de location de 12 ans, la réduction d'impôt s'élève donc à 21% du montant de l'investissement, soir 63 000€ maximum.
Soit au maximum 21 % pour 12 ans de location.

Comme auparavant, le montant de l’investissement est plafonné à 300 000 euros par an pour 1 ou 2 logements maximum (sous réserve d'un décret à paraître devant fixer un plafond par m² de surface habitable).

Louer à ses ascendants ou descendants en défiscalisant

Contrairement au dispositif Duflot, le Pinel permet à l’acquéreur de louer son bien à ses ascendants ou à ses descendants et ce, sans perdre l’avantage fiscal. Pour cela, le locataire doit toutefois respecter les conditions fixées par le dispositif Pinel :

  • Il doit être rattaché à un foyer fiscal différent de celui du propriétaire
  • Il ne doit pas dépasser les plafonds de ressources imposés

Cette possibilité de louer à ses ascendants ou descendants n’est applicable que pour les investissements réalisés à partir du 1er janvier 2015, contrairement au reste du dispositif qui s'applique rétroactivement au 1er septembre 2014.

Quelles conditions d’éligibilité ?

Logement éligible au dispositif Pinel

Pour qu’un logement soit éligible au dispositif Pinel, plusieurs conditions doivent être réunies :

  • Il doit être en état futur d’achèvement (VEFA) ou neuf mais n’ayant jamais été occupé.
  • Il doit respecter les critères d’efficacité énergétique en vigueur (soit la norme RT 2012, soit le label BBC 2005).
  • Pour un logement en VEFA, l’achèvement du logement doit intervenir dans les 30 mois suivant la date de signature de l'acte d'acquisition.

Tout décalage dans la signature de l’acquisition et/ou dans le calendrier de livraison est susceptible d’entraîner la perte du bénéfice de la réduction d’impôt.

Où investir en loi Pinel ? Les zones

Le logement ouvrant droit au dispositif Pinel doit se situer dans les zones suivantes :

  • Zone A bis : regroupe Paris et certaines communes de la région Île-de-France
  • Zone A : réunit des communes d’Île de France, de la Côte d’Azur et de la zone frontalière Suisse
  • Zone B1 : correspond aux agglomérations de plus de 250 000 habitants comme Toulouse, Montpellier et les communes de leur agglomération
  • Zone B2 : concerne certaines communes de plus de 50 000 habitants ayant obtenu l’agrément préfectoral.

A noter qu'il n'est possible l'investir en loi Pinel en zone B2 que pour les logements dont le permis de construire et l'acquisition du bien auront été validés avant le 31 décembre 2018.

> En savoir plus : Investir en loi Pinel à Toulouse.

Mettre en location son logement neuf : plafonds de loyers

Dans le cadre du dispositif Pinel, les loyers pratiqués doivent respecter un plafond mensuel, variant selon la zone géographique et la surface du logement :

  • Zone A bis : 16,96 €/m2
  • Zone A : 12,59 €/m2
  • Zone B1 : 10,15 €/m2
  • Zone B2 : 8,82 €/m2

À cela, il convient alors d'appliquer un coefficient multiplicateur, calculé en fonction de la surface du logement : 
(Plafond x surface habitable) x (0,7 + 19/surface habitable). Ce coefficient ne peut excéder 1,2.

Ressources du locataire d'un logement acheté dans le cadre de la Loi Pinel

Enfin, pour que le propriétaire bailleur obtienne les réductions d'impôt correspondant à l'acquisition de son logement neuf en loi Pinel, le locataire ne doit pas doit appartenir au même foyer fiscal que celui-ci. Le foyer locataire doit par ailleurs respecter les plafonds de ressources ci-dessous :

 

Composition du ménage

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Zone B2

   

Personne seule

37 126 €

37 126 €

30 260 €

27 234 €

   

Couple

55 486 €

55 486 €

40 410 €

36 368 €

   

Personne seule ou couple + 1 personne à charge

72 737 €

66 699 €

48 596 €

43 737 €

   

Personne seule ou couple + 2 personnes à charge

86 843 €

79 893 €

58 666 €

52 800 €

   

Personne seule ou couple + 3 personnes à charge

103 326 €

94 579 €

69 014 €

62 113 €

   

Personne seule ou couple + 4 personnes à charge

116 268 €

106 431 €

77 778 €

70 000 €

   

Majoration par personne à charge supplémentaire

12 954 €

11 859 €

8 677 €

7 808 €

   

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